CEO-Interview DEFAMA Aktie: „Wir bekommen so viele Erwerbsangebote wie nie zuvor“

Über das Interview

Letzte Woche haben wir das Eigenkapitalforum in Frankfurt besucht. Dabei handelt es sich um die größte Kapitalmarktveranstaltung Deutschlands. Rund 250 börsennotierte Unternehmen haben sich vorgestellt.

Wir haben die Gelegenheit genutzt und mit einigen Vorständen Interviews geführt.

In diesem Beitrag geht es um das Management-Gespräch mit der DEFAMA AG. Auf dem Titelbild zu sehen sind Bloggerkollege Ben Warje (ganz links, Divantis.de), Matthias Schrade (CEO), Matthias Stich (Vorstand Projektentwicklung) und ganz rechts Abilitato Gründer Jonathan Neuscheler.

Geschäftsmodell der DEFAMA AG

Die DEFAMA AG (vollständiger Unternehmensname: DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG) ist ein börsennotiertes Immobilienunternehmen, das sich auf den Ankauf und die Bestandshaltung von Einkaufszentren spezialisiert hat.

Typischerweise liegen die Kaufpreise bei 1 bis 5 Mio. EUR. Die Immobilien befinden sich in kleinen bis mittelgroßen Städten. Durch den Fokus auf diese Nische gelingt es der DEFAMA AG, die Objekte mit einer anfänglichen Mietrendite von ca. 10 % zu erwerben.

Weil die Mietrenditen der Objekte so hoch ausfallen, sind die Banken in der Regel bereit, 80-100 % des Nettokaufpreises zu finanzieren. Durch die große Spanne zwischen Mietrendite (ca. 10 %) und Finanzierungskosten (derzeit bei 4-5 %) ergibt sich für den verbleibenden Eigenkapitalanteil eine sehr hohe Verzinsung im deutlich zweistelligen Prozentbereich.

Investitionsthese der DEFAMA Aktie

Die hohe Eigenkapitalverzinsung führt zu einem schnell steigenden FFO (freier Cashflow vor Sanierungen und Zukäufen) je Aktie. Langfristig ist davon auszugehen, dass der Aktienkurs im Einklang mit dem FFO je Aktie steigen wird.

Zudem schüttet die Gesellschaft eine jährlich steigende Dividende aus.

Weiterhin wächst der innere Wert des Portfolios beständig. Hierzu äußerte sich CEO Matthias Schrade auf dem Eigenkapitalforum wie folgt:

Selbst im aktuellen Umfeld könnten wir das Gesamtportfolio sicherlich oberhalb des NAV (Stand 30.09.2023: 23,17 EUR je Aktie) verkaufen. Wir bekommen regelmäßig entsprechende Anfragen, die letzte ist vor weniger als zwei Wochen eingegangen.

Der Hintergrund: Für ein professionell gemanagtes und gut diversifiziertes Portfolio sind Kapitalgeber bereit, eine höhere Bewertung zu zahlen als beim aufwändigen Einzelkauf von Objekten.

Blicken wir daher kurz auf den aktuellen Immobilienbestand der DEFAMA AG:

Derzeit hat die Gesellschaft 66 Immobilien im Bestand. Die Vermietungsquote liegt bei 95 % und dem Unternehmen fließen jährlich Mieteinnahmen in Höhe von mehr als 23 Mio. EUR zu.

Ähnlich wie Realty Income überzeugt auch die DEFAMA AG mit sehr bonitätsstarken Mietern.

Kommen wir nun zum Interview.

Unsere Fragen an das Management der DEFAMA AG

Beginnen wir mit dem aktuellen Umfeld. Wie entwickeln sich die Ankaufspreise?

Es hat einige Quartale gedauert, bis sich die Preisvorstellungen der Verkäufer an das neue Zinsumfeld angepasst haben. Jetzt sind aber mehr und mehr Verkäufer bereit, ihre Objekte zur 10-fachen Jahresmiete oder sogar darunter zu verkaufen.

In einigen Fällen haben andere Konkurrenten zunächst einen höheren Preis geboten, dann aber keine Finanzierung auf die Beine gestellt bekommen. Daher befinden sich die Immobilien aktuell teilweise sehr lange auf dem Markt.

Wir bieten zwar sicherlich nicht die höchsten Preise, dafür aber eine verlässliche Abwicklung. Die DEFAMA AG arbeitet momentan mit 36 verschiedenen Banken zusammen (in der Regel lokale Sparkassen oder Volksbanken). Diese Institute sind weiterhin bereit, neue Objekte zu finanzieren.

In den letzten Monaten haben sich zudem einige Wettbewerber als Kaufinteressenten aus dem Markt verabschiedet, weil sie in der Vergangenheit zu schnell gewachsen sind und/oder ihre Hausaufgaben bei der Finanzierung nicht gemacht haben.

Die DEFAMA AG hat sich darauf vorbereitet, künftig mehr neue Objekte ankaufen zu können – und bekommt so viele Erwerbsangebote wie nie zuvor.

Wie sehr wird die künftige Geschäftsentwicklung unter dem als „Heiz-Hammer“ bekanntgewordenen Heizgesetz leiden?

Das Gesetz betrifft uns nicht, da es nur auf privaten Wohnraum zielt und wir ausschließlich Einzelhandelsimmobilien besitzen. Mit dem Thema energetische Sanierungen beschäftigen wir uns natürlich trotzdem, die machen uns jedoch keine Sorgen.

Zum einen ist unser Bestand relativ modern (das Durchschnittsalter liegt bei 20 Jahren). Das gilt erst recht, wenn man unsere Standorte mit dem typischen Alter der Objekte von börsennotierten Wohnimmobiliengesellschaften vergleicht. Auf diese Unternehmen kommen hohe Belastungen zu.

Zum anderen handelt es sich bei den Einkaufs- bzw. Fachmarktzentren um einfache Gebäudestrukturen (wenige Fenster…), die leicht zu sanieren sind.

Dazu kommt, dass wir an diesem Thema schon seit Jahren dran sind und bereits zahlreiche Wärmepumpen in unsere Objekte eingebaut haben.

Vor wenigen Tagen hat die DEFAMA AG ein Einkaufszentrum in Zell unter Aichelberg (Baden-Württemberg) erworben. Warum hat die DEFAMA bei diesem Angebot zugeschlagen?

Das Reutter-Center in Zell unter Aichelberg ist die größte Transaktion der Firmengeschichte. Ich bin nur drei Dörfer entfernt aufgewachsen und kenne daher die Region und das Objekt sehr gut.

Für den Standort sprechen eine Reihe von Faktoren:

• der erstklassige Zustand
• die langen Mietlaufzeiten (Hauptmieter ist REWE)
• die herausragende Marktposition (es gibt im Umkreis von 10 Autominuten keinen anderes Fachmarktzentrum)
• die hohe Kaufkraft in der Region

Der Standort wird sehr stark frequentiert. Eigentlich ist das Objekt fast schon zu gut für uns, aber im aktuellen Umfeld war dieser Zukauf selbst zu unseren Preisvorstellungen möglich. Normalerweise hätte das Objekt zu einem höheren Preis den Besitzer gewechselt.

Zuletzt wurden einige Standorte neu erworben. Ist noch genug Liquidität vorhanden, um weitere Immobilien anzukaufen?

Ja, wir haben noch Munition für weitere Zukäufe. Zuletzt ist der Eigenkapitalanteil der neu erworbenen Standorte sogar gesunken. Die letzten drei Transaktionen wurden von den Banken mit 100 %, 100 % und 104 % des Nettokaufpreises finanziert.

Das liegt an den höheren Mietrenditen, zu denen wir aktuell zukaufen können. Dadurch wird ein größerer Teil des Kaufpreises durch die Mieten der nächsten Jahre abgetragen und wir müssen weniger Eigenmittel einsetzen.

Für die DEFAMA AG gibt es zudem verschiedene Möglichkeiten der Liquiditätsbeschaffung:

• Der Cashflow, der aus den Bestandsobjekten zufließt
• Revalutierungen, also eine Nachbeleihung von Immobilien, bei denen die Darlehen bereits erheblich getilgt wurden (in der Firmengeschichte hat die DEFAMA AG bereits sechs Darlehen nachbeliehen)
• Verkäufe, die zu einer Cashfreisetzung führen (Verkaufserlös abzüglich ausstehende Darlehensumme, in der Firmengeschichte wurden bisher drei Standorte veräußert)
• sowie Kapitalerhöhungen (diese versuchen wir aber zu vermeiden, damit es keine Verwässerungen für die Aktionäre gibt)

Welche Rolle spielen Verkäufe aus dem Immobilienbestand?

Grundsätzlich kaufen wir unsere Immobilien, um sie anschließend dauerhaft im Bestand zu behalten.

Ab und an gibt es für uns allerdings die Möglichkeit, einzelne Standorte nach einigen Jahren Haltedauer wieder zu veräußern.

Während der Haltedauer werden die Darlehen jedes Jahr zurückgeführt. Daher ist im Zeitverlauf zunehmend mehr Eigenkapital gebunden. Wenn sich eine attraktive Verkaufsmöglichkeit bietet, können wir mit dem Cashzufluss aus dem Verkauf drei bis vier neue Objekte kaufen und so das Eigenkapital wieder höher verzinslich anlegen.

Diese Art der Re-Allokation von Kapital ist eine Alternative zu den verwässernden Kapitalerhöhungen.

Thema Kapitalerhöhungen: Wann wird die DEFAMA AG das nächste Mal neue Aktien ausgeben?

Unser erklärtes Ziel ist es, ohne Kapitalerhöhungen zu wachsen. Daher sind Kapitalerhöhungen bis auf Weiteres ausgeschlossen.

Damit sind wir schon mittendrin in der großen Diskussion um die bestmögliche Allokation der finanziellen Mittel. Wie wichtig ist der DEFAMA die Ausschüttung einer jährlich steigenden Dividende? Kommen anstelle der Dividendenausschüttungen auch Aktienrückkäufe infrage?

Wir stehen zu unserer Dividendenpolitik, die eine jährliche Erhöhung der Dividende vorsieht. Das wird von vielen Aktionären geschätzt.

Theoretisch könnten wir anstelle der Dividende auch Aktien zurückkaufen oder noch mehr neue Objekte erwerben.

In der Praxis würde eine Dividendenkürzung oder gar vollständige Streichung der Ausschüttungen zu einem Bumerang für die Finanzierungsstruktur werden. Ein solcher Schritt wird von den Marktteilnehmern als „Red Flag“ aufgenommen. Bspw. würden sich die kreditgebenden Banken und auch Dividendeninvestoren fragen, was bei der Gesellschaft los ist.

Eine Möglichkeit wäre es, anstelle von Zukäufen eigene Aktien zu erwerben. Allerdings ist die FFO-Rendite des einsetzten Eigenkapitals beim Erwerb von Immobilientransaktionen immer noch viel höher als beim Rückkauf der Aktie. Daher ist die Fortsetzung des Wachstumskurses die wertmaximierende Strategie.

Vielen Dank für das Interview. Wo können Anleger weitere Informationen zur DEFAMA Aktie finden? 

Auf der Investor Relations Seite. Dort können Anleger unter anderem eine Reihe von Unternehmenspräsentationen downloaden.

Abilitato Einschätzung zur DEFAMA Aktie

Hinweis: Ab hier handelt es sich um die persönliche Einschätzung der DEFAMA Aktie vom Autor Jonathan Neuscheler.