Realty Income Aktie: Ist die Dividende in Gefahr? So geht’s nach dem Kurseinbruch weiter

Übersicht zur Realty Income Aktie

Geschäftsmodell

Realty Income zählt zu den größten börsengehandelten Immobilienunternehmen der USA. Die Gesellschaft hat ein Portfolio aus mehr als 13.000 Gewerbeimmobilien aufgebaut, die langfristig vermietet sind.

Triple Net Leasingverträge: Eine Besonderheit ist, dass der Konzern nur in frei stehende Gebäude mit sogenannten Triple Net Leasingverträgen investiert. Bei diesen Mietverträgen bezahlen die Mieter sämtliche Modernisierungs- und Instandhaltungsaufwendungen aus der eigenen Tasche. Realty Income ist mit wenigen Ausnahmen ausschließlich Kapitalgeber.

Sale-and-Leaseback: Viele Objekte stammen aus sogenannten Sale-and-Leaseback Transaktionen. Am Beispiel Starbucks erklären wir kurz, was sich dahinter verbirgt:

• Die weltweit führende Kaffeekette befindet sich auf einem starken Expansionskurs. Ständig werden neue Geschäfte eröffnet.
• Würde Starbucks bei jeder Neueröffnung die Kosten für Grundstück und Gebäude selbst finanzieren müssen, wäre der Cashflow schnell aufgezehrt. Das Expansionstempo müsste gedrosselt werden und die Starbucks Aktionäre auf ihre Dividenden verzichten.
• Also verkauft Starbucks die Gebäude kurz nach der Eröffnung an ein Immobilienunternehmen wie Realty Income und unterschreibt gleichzeitig einen langfristigen Mietvertrag (Sale-and-Leaseback)
• Starbucks profitiert nun davon, dass mit dem Geldzufluss weitere Geschäfte eröffnet werden können, gleichzeitig ist das Nutzungsrecht des Standorts für viele Jahre gesichert.
• Realty Income auf der anderen Seite erzielt eine angemessene Kapitalverzinsung (aktuell liegen die Mietrenditen von Neuakquisitionen bei ca. 7 %) und hat sich zudem das Eigentum an einem werthaltigen Standort gesichert.
• Falls der jeweilige Mieter die monatlichen Raten nicht mehr bezahlen kann, ist in der Regel eine Drittverwertung möglich und die Mietzahlung fließt nach kurzer Unterbrechung weiter.

Cashflow: Weil die Mieter für die laufenden Kosten selbst aufkommen, fällt der Cashflow für die Realty Income Aktionäre außergewöhnlich hoch aus. Eine Vielzahl anderer Immobiliengesellschaften (z. B. die Vermieter von Büroimmobilien oder Betreiber von Shopping Malls) leiden hingegen unter hohen Zahlungsmittelabflüssen, die aufgrund der kostspieligen Umgestaltung/Renovierung der Flächen bei den Mieterwechseln entstehen.

Finanzierung: Außerdem überzeugt das REIT-Unternehmen mit einer soliden Bilanz: Ganze 65 % des Gesellschaftsvermögens werden mit Eigenkapital und nur 35 % mit Fremdkapital finanziert.

Das Ergebnis kann sich sehen lassen. Realty Income überzeugt mit:

1. einem soliden Immmobilienportfolio
2. einer nachhaltig hohen Vermietungsquote
3. einer besonders verlässlichen Geschäftsentwicklung
4. 5 % jährlichem Wachstum der inneren Ertragskraft je Aktie (AFFO)
5. einer seit über 50 Jahren monatlich ausbezahlten Dividende

Gehen wir die Highlights der Investitionsthese der Reihe nach durch.

Investitionsthese

1) Solides Immobilienportfolio

Das Portfolio ist gut diversifiziert (Mietanteil des größten Mieters: 3,8 %; Mietanteil der am stärksten vertretenen Branche: 11,1 %) und besteht hauptsächlich aus Handelsimmobilien (80 % der Mieteinnahmen).

Zu den größten Mietern zählen bekannte Unternehmen wie Dollar General, Walgreens, Dollar Tree, 7-Eleven, FedEx oder Walmart.

Die Geschäftsmodelle der Mieter sind serviceorientiert, überzeugen mit einem guten Preis-Leistungsverhältnis oder zielen auf Bedürfnisse des täglichen Bedarfs ab. Das erklärt, warum die Vermietungsquote in den letzten 20 Jahren stets bei mehr als 96 % lag.

2) nachhaltig hohe Vermietungsquote

Selbst inmitten der Corona-Pandemie waren die Supermärkte und Drive-In Schalter der Fast-Food-Ketten weiterhin geöffnet, und der Mieter FedEx hat die große Zahl an Online-Bestellungen abgewickelt. Die lange Historie der geringen Leerstände spricht für die Portfolioqualität des Unternehmens.

3) besonders verlässliche Geschäftsentwicklung

Als Folge der guten Diversifikation und der stets hohen Vermietungsquote fließt Realty Income ein außerordentlich stabiler Cashflow zu. Der wird genutzt, um an die Aktionäre jeden Monat eine Dividende auszuschütten. Die Dividende wird bereits seit 639 Monaten in Folge ausgeschüttet (mehr als 50 Jahre), was ein weiterer Indikator für ein funktionierendes Geschäftsmodell ist.

Für dieses Vorgehen wird Realty Income von einigen Anlegern kritisiert. Wir können diese Kritik hingegen nicht nachvollziehen, schließlich fließen dem Unternehmen jeden Monat mehr als 300 Mio. USD Mieteinnahmen zu. Warum sollen diese stets ein ganzes Quartal angespart und erst dann ausgeschüttet werden? Jeder private Vermieter freut sich doch auch über den monatlichen Mieteingang.

An dieser Stelle nochmals der kurze Hinweis: Immobilienunternehmen sollten niemals anhand des Kurs-Gewinn-Verhältnisses bewertet werden. Der Grund dafür: Die Gesellschaften sind verpflichtet, den Wert des Immobilienbestands abzuschreiben, was stark auf den Gewinn drückt.

Realty Income hat im Jahr 2022 Mieten in Höhe von 3.300 Mio. USD eingenommen. Die Abschreibungen auf den bilanziellen Wert der Objekte betrugen 1.670 Mio. USD, was mehr als 50 % der Mieteinnahmen entspricht. Das ist absolut verrückt, denn aufgrund des Triple Net Lease-Modells muss Realty Income die Modernisierungs- und Sanierungskosten gar nicht selbst tragen. Während der in der Bilanz ausgewiesene Wert des Immobilienbestands laufend sinkt, sorgen vertraglich vereinbarte Mieterhöhungen dafür, dass dem Unternehmen jedes Jahr mehr Geld zufließt.

AFFO statt EPS: Folglich sollten Aktionäre lieber den Blick auf die Entwicklung des AFFO je Aktie richten. Der AFFO gibt an, welcher Anteil der Mieteinnahmen nach Abzug aller laufenden Kosten (Modernisierungen, Instandhaltungen, Kosten der Zentrale, Zinszahlungen, Steuern etc.) als Cashzufluss übrig bleibt. Nicht berücksichtig werden Zukäufe und Verkäufe des Immobilienbestands.

Folglich gibt der AFFO an, wie hoch die Dividende maximal ausfallen kann, ohne dabei die Substanz des Unternehmens anzugreifen. Die Kennzahl ist sozusagen der Free Cash Flow vor Erweiterungen des Immobilienbestands.

Realty Income konnte den AFFO je Aktie mit Ausnahme eines einzigen Jahres (2009) in jedem Jahr der letzten beiden Dekaden erhöhen.

4) Ca. 5 % jährliches Wachstum der inneren Ertragskraft je Aktie (AFFO)

In den vergangen 20 Jahren ist es Realty Income zudem gelungen, den AFFO je Aktie um mehr als 5 % p.a. zu steigern. Dafür gibt es zwei Gründe:

1. Über das Immobilienportfolio hinweg steigen die Mieten vertraglich vereinbart um ca. 1,5 % pro Jahr
2. Realty Income kauft jährlich Objekte im Wert mehrerer Mrd. USD hinzu. Dafür müssen zwar reichlich neue Aktien ausgegeben werden (Verwässerungseffekt), doch ein Zukauf erfolgt nur dann, wenn durch den Neuerwerb der AFFO prozentual stärker steigt als die Zahl der Aktien.

5) Seit mehr als 50 Jahren monatlich ausbezahlte Dividende

Der steigende AFFO je Aktie ermöglicht laufende Anhebungen der Dividende. Zuletzt ist der Cashflow je Aktie sogar stärker gestiegen als die Dividende erhöht wurde. Die Folge: Die Ausschüttungsquote ist von ca. 90 % (2008-2021) auf nur noch 75 % (2023) gesunken. Eigentlich könnte sich die Gesellschaft eine sofortige Dividendenerhöhung von 15 % leisten.

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Kursentwicklung der Realty Income Aktie

Derzeit notiert der Kurs der Realty Income Aktie knapp 40 % unter dem letzten Allzeithoch und damit in einem Bereich, der bereits vor 10 Jahren erreicht wurde. Doch trotz der zuletzt enttäuschenden Kursentwicklung stimmt die langfristige Performance nach wie vor.

Der Stock Return Calculator von DQYDJ.com macht sichtbar, dass die jährliche Rendite einer vor 20 Jahren getätigten Investition in die Realty Income Aktie 10,3 % beträgt. Das kann sich sehen lassen. Ein weiteres Beispiel dafür, dass viele Anleger den Effekt hoher Dividendenzahlungen auf die Gesamtrendite beim bloßen Blick auf den Chart völlig unterschätzen.

Der jährliche Vermögenszuwachs von über 10 % fällt umso beeindruckender aus, wenn man bedenkt, dass in diesem Zeitraum eine Vielzahl von Krisen gefallen ist: Die Finanzkrise, die Corona-Pandemie, die höchste Inflationsrate seit langer Zeit und, für die Immobilienbranche besonders herausfordernd, ein außergewöhnlich starker Zinsanstieg.

Bewertung der Realty Income Aktie

Da wir mittlerweile ein gutes Verständnis vom Geschäftsmodell und der Investitionsthese entwickelt haben, wagen wir nun den Versuch der Bewertung.

Historisches Kurs-AFFO-Verhältnis

Das Kurs-AFFO-Verhältnis kann wie das KGV interpretiert werden: Je höher, desto teurer ist die Aktie und je niedriger, desto günstiger ist das Wertpapier bewertet.

Realty Income wurde in den letzten 20 Jahren durchschnittlich mit dem 17,5-fachen AFFO bewertet – aktuell wird die Gesellschaft also mit einem deutlichen Bewertungsabschlag gehandelt. Erst bei einem Kurs von 70 USD (37 % Kurspotential) erreicht die Aktie wieder den historischen Durchschnittswert der letzten 20 Jahre.

Also ist doch alles paletti und es handelt sich aktuell um eine historisch günstige Einstiegsgelegenheit?

Bewertungsvergleich mit 10-jährigen US Staatsanleihen

So einfach ist es dann auch wieder nicht, schließlich sind die anderen Marktteilnehmer, die den Kurs mal eben 40 % Richtung Süden geschickt haben, keine Idioten.

Der Grund für das aktuell verhältnismäßig günstige Kurs-AFFO-Verhältnis ist schnell gefunden: Die Renditen verschiedener Anlagemöglichkeiten sollten stets miteinander verglichen werden. Ausgangspunkt ist dabei die „risikofreie“ Rendite, die durch den Kauf von Staatsanleihen erzielt werden kann.

Hinter uns liegt eine 15-jährige Niedrigzinsphase, in der 10-jährige US Staatsanleihen nur ca. 2 % abgeworfen haben. Und wenn die liquideste Anlageklasse der Welt fast nichts mehr abwirft, ist es doch nur logisch, dass Investoren Ausschau nach alternativen Anlagen mit ähnlichen Eigenschaften halten.

Zuletzt ist die Rendite der langlaufenden US Anleihen allerdings innerhalb weniger Quartale auf mehr als 4 % (zwischenzeitlich sogar 5 %) gestiegen. Wir Investoren haben also plötzlich wieder eine gut verzinsliche und sichere Alternative. Da ist es doch nur logisch, dass eine Investition in die Realty Income Aktie zu alten Höchstkursen (damals war die Dividendenrendite auf knapp über 3 % gesunken) niemanden mehr hinter dem Ofen hervorlockt.

Wie also wird die Realty Income Aktie für Anleger wieder interessanter? Indem der Kurs sinkt. Das geschieht so lange, bis AFFO- bzw. Dividendenrendite im Vergleich zur 4,6 % Zinsen abwerfenden US Staatsanleihe wieder attraktiv genug ist.

Dieser Gleichschritt zwischen der Verzinsung 10-jähriger US Staatsanleihen und der AFFO-Rendite der Realty Income Aktie wird anhand folgender Grafik gut sichtbar.

Mit Ausnahme weniger kurzer Spikes (immer dann, wenn große Unsicherheit an den Finanzmärkten herrscht, wie während der Finanz- oder Coronakrise) entwickeln sich die Renditen der 10-jährigen Staatsanleihe und die AFFO- bzw. FCF-Rendite der Realty Income Aktie synchron.

Um den Effekt noch besser sichtbar zu machen, haben wir in der folgenden Grafik die Rendite 10-jähriger Staatsanleihen von der AFFO-Rendite der Realty Income Aktie abzogen.

Übrig bleibt die Risikoprämie bzw. Mehrrendite, die Realty Income Aktionären für die Übernahme der unternehmerischen Risiken im Vergleich zu einer Investition in US Staatsanleihen zusteht.

Interessanterweise lag diese Risikoprämie in den vergangen zwei Jahrzehnten mit Ausnahme der Finanz- und Coronakrise stets in einer Bandbreite von 2-4 Prozentpunkten Mehrrendite. Der langfristige Durchschnitt liegt ziemlich genau bei 3 Prozentpunkten (3,26 Prozentpunkte, um genau zu sein).

Auf Basis dieser Beobachtungen können wir errechnen, wo der faire Kurs der Realty Income Aktie je nach Entwicklung der Rendite 10-jähriger US Staatsanleihen liegt.

Mal angenommen, die Rendite der 10-jährigen US Staatsanleihe sinkt in den nächsten zwölf Monaten von 4,5 % auf einen Wert von nur noch 3,5 %. In diesem Fall würde der faire Wert der Realty Income Aktie um 17 % steigen, obendrauf kommt noch die Dividendenrendite von 6 %.

Wer also mit tendenziell sinkenden langfristigen Zinsen rechnet, für den ist eine Investition in die Realty Income Aktie eine sehr interessante Option.

Sollte sich aber herausstellen, dass die Zinsen zur erfolgreichen Inflationsbekämpfung noch weiter steigen müssen und infolgedessen die Rendite der 10-jährigen US Staatsanleihe in einem Jahr bei 5,5 % liegt, dann sinkt der faire Wert der REIT-Aktie um 11 % auf nur noch 47 USD.

In der Ankündigung dieses Artikels haben wir versprochen, dass wir zu einem überraschenden Ergebnis gekommen sind. Das lautet, dass die Realty Income Aktie trotz des 40 % Kursrückgangs und des im historischen Vergleich niedrigen Kurs-AFFO-Verhältnisses nicht unterbewertet, sondern nur fair bewertet ist.

In anderen Worten: Ja, mit einer Dividendenrendite von 6 % ist eine Investition in die Realty Income Aktie viel interessanter geworden als zu Zeiten, in denen die Ausschüttungsrendite nur bei etwas mehr als 3 % lag. Doch das gilt eben auch für eine Investition in die US-Staatsanleihe, die nicht mehr 2 %, sondern mittlerweile fast 5 % pro Jahr abwirft.

Immerhin: Überbewertet ist Realty Income derzeit auch nicht. Insofern können alle Anleger, die zuletzt zugegriffen haben, durchatmen.

Wirklich interessant ist der Kauf von Realty Income Aktien immer dann, wenn die Risikoprämie (AFFO-Rendite abzgl. Verzinsung 10-jähriger US Staatsanleihen) bei 4 Prozentpunkten oder gar darüber liegt. Das wäre aktuell bei einem Kurs von unter 46 USD der Fall.

Schauen wir abschließend noch kurz auf die jährliche Renditeerwartung einer langfristig angedachten Investition in die Realty Income Aktie. Bitte beachtet, dass dieser Abschnitt nur für unsere Abilitato Club Mitglieder zugänglich ist, die unsere Arbeit finanziell unterstützen und diesen Artikel dadurch überhaupt erst möglich machen.

Ermittlung der jährlichen Renditeerwartung

Chancen und Risiken einer Investition in die Realty Income Aktie

Wer in Aktien investiert, setzt sich unternehmerischen Chancen und Risiken aus. Eine Investition sollte nur dann erfolgen, wenn das Chance-Risiko-Verhältnis auf Basis eigener Überlegungen als positiv eingeschätzt wird.

Chancen

🍀 hohe Cashgenerierung: Wer in cashgenerierende Assets investiert, baut laufend Vermögen auf. Von den 3,8 Mrd. USD Mieteinnahmen bleiben rund 2,8 Mrd. USD als AFFO bzw. Free Cash Flow übrig. Daher kann sich Realty Income die Ausschüttung der monatlichen Dividende (derzeitige Dividendenrendite: 6 %) komfortabel leisten.

🍀 verlässliche Geschäftsentwicklung: Angesichts der hohen Portfolioqualität, der guten Diversifikation und der langfristig abgeschlossenen Mietverträge (durchschnittliche Mietlaufzeit: 10 Jahre) fällt die Geschäftsentwicklung verlässlich aus.

🍀 solide Bilanz: Während verschiedene deutsche Immobilienunternehmen die Verschuldung in Zeiten der Nullzinsphase bis zum Maximum ausgedehnt haben (Vonovia ist mit dem 15-fachen EBITDA verschuldet), konnten die Realty Income Manager der süßen Versuchung des billigen Geldes widerstehen und haben am soliden Finanzierungsmix nichts geändert (die Verschuldung liegt nur beim 5-faches EBITDA, weil 65 % der Immobilienwerte mit Eigenkapital finanziert werden). Daher kann Realty Income das aktuelle Umfeld sogar nutzen, um sich den einen oder anderen Konkurrenten günstig einzuverleiben.

🍀 Falls die langfristigen Zinsen sinken, ist wird sich das Bewertungsniveau der Realty Income Aktie wieder erhöhen, was zu Kursgewinnen führt.

Risiken

⚠️ Sentiment ist zu positiv: Nach dem Kursrückgang von fast 40 % wittern viele Anleger eine historische Einstiegschance. Der Neobroker Scalable berichtete kürzlich, dass von den Kunden zuletzt keine andere Aktie häufiger erworben wurde als Realty Income. Auch auf der englischsprachigen Analyseplattform Seeking Alpha finden sich fast ausschließlich positive Beiträge, die von „kaufen“ bis hin zu „unbedingt kaufen“ reichen.

Ein solches Sentiment ist sehr gefährlich, weil dann erfahrungsgemäß auch einige Anleger investiert sind, die das schnelle Geld suchen. Sollte aber die Rendite der langfristigen US Anleihen nochmals steigen und daraufhin der Kurs der Realty Income Aktie sinken, könnten diese Anleger schnell enttäuscht sein und in einer Art panikartigen Reaktion das Handtuch werfen. Das würde den Kurs der Aktie nochmals nach unten drücken und für geduldigere Investoren eine interessante Einstiegs- bzw. Nachkaufgelegenheit eröffnen.

⚠️ die Zinsen könnten weiter steigen: Kein Mensch weiß, wo die Zinsen in einem und erst recht nicht in fünf Jahren stehen werden. Noch bis ins Jahr 2022 gab es zahlreiche Anleger, die davon ausgegangen waren, dass die Zinsen in der Eurozone nie wieder auf mehr als 1 % steigen werden. Ein Jahr später liegt der Leitzins bei über 4 %. Wenn wir schon in der Vergangenheit nicht wussten, wohin sich die Zinsen bewegen werden, warum sollte das jetzt anders sein? Was wir aber tun können, ist die Sensitivität zu ermitteln: Steigt das langfristige Zinsniveau einen weiteren Prozentpunkt an, so sinkt der faire Wert der Realty Income Aktie um ca. 11 %.

Obendrauf kommt noch ein weiterer Belastungsfaktor, der sich erst langsam bemerkbar macht. Die 20 Mrd. USD Finanzverbindlichkeiten des Unternehmens sind aktuell nämlich nur zu 3,9 % verzinst, weil die Konditionen teilweise noch zu Zeiten der Niedrigzinsphase gesichert wurden. Müsste Realty Income die Verbindlichkeiten morgen vollständig refinanzieren, würde die Zinslast auf 6 % bzw. 1.200 Mio. USD pro Jahr steigen.

Von den 3.800 Mio. USD Mieteinnahmen müssten 400 Mio. USD zusätzlich für den Zinsdienst aufgewendet werden. Immerhin: Da sich das Unternehmen die günstigen Konditionen im Durchschnitt sechs Jahre gesichert hat, verbleibt genug Zeit, in der die Mieteinnahmen ebenfalls um ca. 400 Mio. USD steigen werden, sodass sich beide Effekte gegenseitig ausgleichen.

Daher kann Realty Income den AFFO je Aktie selbst im aktuellen Umfeld stabil halten. Falls weiterhin günstig zugekauft/übernommen werden kann, wird der AFFO sogar weiter steigen – und das, obwohl die Gesellschaft innerhalb weniger Jahre einen Zinsanstieg von 5 Prozentpunkten verdauen muss.

⚠️ das Wachstum des AFFO je Aktie wird sich mit zunehmender Größe verlangsamen: In der Vergangenheit haben Zukäufe einen erheblichen Anteil zum Wachstum des AFFO je Aktie beigetragen. Von der jährlich rund fünfprozentigen Steigerung der inneren Ertragskraft können etwa zwei Drittel auf die Transaktionstätigkeit zurückgeführt werden.

Da der Buchwert des Immobilienportfolios mittlerweile auf fast 50 Mrd. USD gestiegen ist, haben Zukäufe von 1-2 Mrd. USD, wie wir sie jahrelang gesehen haben (siehe folgende Grafik, „Acquisition Volume“) kaum noch eine Wirkung.

Daher hat Realty Income das Zukaufsvolumen innerhalb von fünf Jahren von 2 Mrd. USD auf knapp 10 Mrd. USD verfünffacht. Geht die Übernahme von Spirit Realty Capital wie geplant durch, kommen 2024 nochmals 9 Mrd. USD obendrauf.

Das Problem: Irgendwann werden Realty Income die attraktiven Zukaufsgelegenheiten ausgehen. Anzeichen, dass sich die Gesellschaft diesem Punkt nähert, gibt es reichlich:

• Geographische Aufweichung: Nachdem das Unternehmen 50 Jahre lang nur in den USA tätig war, erfolgte vor einigen Jahren die Expansion nach Europa
• Ausweichen auf weniger attraktive Branchen: Realty Income hat sich vor einigen Quartalen am Bellagio Hotel in Las Vegas beteiligt. Die Vermietung von Hotels ist ein anfälligeres Geschäft als der Handelsbereich, in dem Realty Income üblicherweise nach Gelegenheiten Ausschau hält
• Aufkauf von Wettbewerbern: Die stark gestiegenen Zinsen haben dazu geführt, dass kleinere Wettbewerber aktuell sehr preiswert gehandelt werden. Realty Income kann daher zusätzlich zu den direkten Immobilienkäufen auch noch börsennotierte Wettbewerber schlucken. Doch auch hier ist das Potential zeitnah ausgeschöpft, weil es schlicht nicht mehr genug börsengehandelte Konkurrenten mit einem vergleichbaren Geschäftsmodell gibt

Daher rechnen wir damit, dass sich die Wachstumsrate des AFFO je Aktie in den kommenden 10 Jahren etwas abschwächen wird. Das ist das positive Szenario. Das negative Szenario besteht dagegen darin, dass die Gesellschaft zunehmend Abstriche bei der Objektqualität macht und alles ankauft, was nicht bei drei auf den Bäumen ist, nur um die Wachstumsrate irgendwie beibehalten zu können.

⚠️ drohende Mietausfälle: Einige Geschäftsmodelle stehen unter großem wirtschaftlichem Druck (Betrieb von Kinos, Apotheken, Fitnessstudios…). Wenn es zu Insolvenzen kommt, fallen die Mietzahlungen aus und Realty Income muss sich um die Neuvermietung kümmern. Das wird nicht an jedem Standort gelingen.

⚠️ mögliche Abwertung des US-Dollar: Falls der Dollar gegenüber dem Euro abwertet, sinken Aktienkurs und Höhe der monatlich eintreffenden Dividenden.

Bevor wir zum Fazit des Artikels kommen, gehen wir noch kurz auf die Fragen ein, die ihr uns über unsere Präsenz auf Instagram zur Aktie zukommen lassen habt.

Q&A: Eure Fragen, unsere Antworten

Sind die Zukunftsaussichten noch intakt?

Aktuell beträgt die Leerstandsquote im Immobilienportfolio nur 1,0 %, der Wert ist so niedrig wie seit 20 Jahren nicht mehr. Zum Vergleich: Obwohl in Deutschland eine große Wohnungsknappheit herrscht, lag die Leerstandsquote von Vonovia Ende 2022 bei 2,0 %.

Neben der geringen Leerstandsquote gibt es weitere Indikatoren, die auf gute Zukunftsaussichten hindeuten: Der sehr positive Track-Record der Gesellschaft, die ausreichende Diversifikation des Portfolios und der große Anteil der Mieter, die ein Investmentgrade-Rating haben (40 %).

Wie hoch ist das Mietsteigerungspotential?

Die Mieten steigen auf identischer Fläche jährlich um 1,5 %. Das liegt an den Vertragsbedingungen, die in den USA üblicherweise aus fixen Mieterhöhungsklauseln bestehen. Das in Deutschland tätige Immobilienunternehmen DEFAMA hingegen profitiert von einem Portfolio, das größtenteils aus inflationsindexierten Mietverträgen besteht.

Über das sich noch im Aufbau befindliche Europa-Geschäft kommt Realty Income in Zukunft zwar ebenfalls zunehmend in den Genuss von wertgesicherten Mietverträgen. Allerdings werden noch viele Jahre vergehen, bis der Effekt spürbar wird.

Wie groß ist die Gefahr durch den zunehmenden Anteil des Online-Handels?

Die meisten Mieter bieten entweder Produkte zur Versorgung des täglichen Bedarfs an oder haben ein serviceorientiertes Geschäftsmodell. Dazu zwei Beispiele: Das Auftanken des PKWs wird auch in 10 Jahren noch vor Ort erledigt werden müssen und die Fitnessstudios werden ebenfalls kaum verschwunden sein.

Ein großes Problem des Online-Handels sind die enorm teuren Zustellungskosten der sogenannten „letzten Meile“. Viele Kunden können oder wollen nicht 5-10 Euro zusätzlich ausgeben, die bei jeder Online-Bestellung gegenüber dem Einkauf vor Ort anfallen.

Obwohl der Online-Handel bereits seit 20 Jahren wächst, sind bislang keine negativen Auswirkungen auf die Vermietungsquote zu erkennen.

Warum ist der Kurs so stark eingebrochen?

Weil die Zinsen der 10-jährigen US Staatsanleihe erheblich gestiegen sind. Auf den Zusammenhang zwischen Zinsänderungen der langfristigen Staatsanleihe und dem fairen Wert der Realty Income Aktie sind wir ausführlich eingegangen.

Welche Auswirkungen haben die Zinserhöhungen auf Realty Income?

Da die Gesellschaft vergleichsweise wenig Fremdkapital einsetzt (35 % des Immobilienwertes) und sich die Zinsen üblicherweise für einige Jahre sichert, wird Realty Income die steigenden Zinsaufwendungen durch Mietsteigerungen ausgleichen können.

Sollten die Zinsen der 10-jährigen US Staatsanleihe allerdings weiter steigen, wird die Refinanzierung eines Tages so teuer werden, dass der Free Cash Flow je Aktie leicht sinken wird.

Ist die Bilanz solide?

Ja, die Verschuldung liegt bei etwas mehr als dem 5-fachen EBITDA, wohingegen Vonovia mit mehr als dem 15-fachen EBITDA verschuldet ist. Im Branchenvergleich gibt es kaum ein Unternehmen, das solider finanziert ist als Realty Income.

Droht eine Kürzung der Dividende?

Sag niemals nie, aber aus heutiger Sicht ist die Dividende von Realty Income sehr sicher. Die Ausschüttungsquote ist in den letzten Jahren sogar von 90 % auf aktuell nur noch 75 % des AFFO gesunken, sodass ein erheblicher Puffer besteht, bevor über eine Dividendenkürzung nachgedacht werden muss.

Wann erholt sich der Kurs der Realty Income Aktie?

Interessanterweise ist die Realty Income Aktie trotz des Kursverfalls derzeit nicht unterbewertet, sondern nur fair bewertet. Der Kursrückgang ist auf das steigende Zinsniveau langfristiger US Staatsanleihen zurückzuführen. Erst wenn die Rendite der 10-jährigen US Staatsanleihe deutlich sinkt, wird es zu einer stärkeren Kurserholung kommen.

Aufgrund der Dividendenrendite von 6,0 % erzielen Anleger auch dann eine attraktive Rendite, wenn der Kurs erst einmal für einige Zeit seitwärts läuft.

Was denkt ihr zur Übernahme von Spirit Realty Capital?

Zuerst das Fazit, dann die ausführliche Begründung: Wir stufen die Übernahme als leicht wertsteigernd ein.

Vor wenigen Tagen gab Realty Income bekannt, den kleineren Wettbewerber Spririt Realty Capital übernehmen zu wollen.

• Größenvergleich: Realty Income erzielt 3.800 Mio. USD Mieteinnahmen pro Jahr, Spirit Realty Capital 700 Mio. USD
• Die Übernahme soll nicht mit Cash, sondern durch die Ausgabe neuer Aktien bezahlt werden
• Da Spirit Realty Capital eine ähnliche Bilanzstruktur aufweist, gibt es kaum Änderungen bei den Verschuldungskennzahlen (NetDebt/EBITDA verändert sich nicht, „leverage-neutral transaction“)
• Die Mieteinnahmen werden nach Abschluss der Transaktion um 18 % steigen, die Zahl der ausstehenden Aktien legt dagegen um nur 15 % zu
• –> Die innere Ertragskraft der Realty Income Aktie (AFFO) klettert nach Abschluss der Transaktion um 2,5 % nach oben
• Die Eigentumsübertragung (Closing) soll im ersten Quartal 2024 erfolgen

Durch die Übernahme sinkt der Anteil der 20 größten Mieter an den gesamten Mieteinnahmen leicht, ebenso der Anteil der 10 wichtigsten Branchen. Die Diversifikation des Immobilienportfolios wird sich folglich leicht verbessern. Einen großen Unterschied macht die Übernahme aber nicht.

Die Zahl der Objekte wird von 13.000 auf 15.000 steigen. Negativ fällt uns vor allem folgender Punkt auf: Der Anteil der Mieter, die ein Investmentgrade Rating aufweisen, beträgt bei Realty Income 40 %. Spirit Realty Capital erreicht jedoch nur 19 %. Folglich wird sich die Kreditwürdigkeit der Mieter des kombinierten Unternehmens minimal verschlechtern.

Fazit: Die Realty Income Aktie ist für viele Anleger eine interessante Depotbeimischung ✅

Operative Einschätzung

Realty Income hat sich auf die Vermietung von freistehenden Gewerbeimmobilien spezialisiert.

Durch die enorme Größe erreicht die Gesellschaft Skaleneffekte, ist besonders gut diversifiziert und kann selbst Milliardentransaktionen stemmen, ohne dabei aus der Balance zu geraten.

Die Vermögenswerte sind werthaltig, die Finanzierung ist solide und der Cashflow sprudelt stärker als je zuvor.

Daher galt die Realty Income Aktie lange Zeit als Witwen- und Waisenpapier. Üblicherweise schwankt der Kurs nur halb so stark wie ein Investment in den S&P 500 Index. Zuletzt mussten die Aktionäre allerdings einen Kurseinbruch von 40 % verkraften!

Einschätzung zur Bewertung

Der aktuelle Drawdown fällt außergewöhnlich kräftig aus, und das hat einen besonderen Grund: Die Zinsen sind so stark gestiegen wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Die künftig höhere Renditeerwartung wurde bei Realty Income im Gegensatz zu vielen Big Tech-Werten zeitnah eingepreist.

Kurzfristig ist die Kursentwicklung von der weiteren Entwicklung der Rendite langfristiger US Staatsanleihen abhängig, langfristig erscheint das aktuelle Kursniveau attraktiv genug, um eine Position aufzubauen bzw. eine bereits bestehende Position auszubauen. Mit einer einzigen Ausnahme: Wer mit weiter steigenden Zinsen rechnet, sollte besser noch warten.

Persönliche Einschätzung

Ich bin einige Jahre lang in der Realty Income Aktie investiert gewesen. Im November 2022 habe ich meine Position aufgrund der anhaltend hohen Inflationsraten vollständig abgebaut.

Da das Zinsniveau der 10-jährigen US Staatsanleihe von 4,6 % bereits vollständig eingepreist ist, habe ich mich nach den Recherchen zu diesem Artikel dazu entschieden, über einen Aktiensparplan ab dem kommenden Monat wieder schrittweise einzusteigen.

Weiterhin verweisen wir als Investitionsalternative auf unsere Vorstellung der DEFAMA Aktie (nur für Abilitato Club Mitglieder) sowie die Video-Aufzeichnung des Interviews, das wir mit dem DEFAMA CEO Matthias Schrade geführt haben.

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Worauf in Zukunft achten?

In Zukunft sollten aus unserer Sicht folgende Punkte besonders genau beobachtet werden:

Entwicklung des AFFO je Aktie (in Klammern ist jeweils unsere Erwartungshaltung notiert – beim AFFO/Aktie sind es 4 % Wachstum pro Jahr)

• Mietsteigerungen: 1,5 % p.a.
• Wachstumseffekt aus den Zukäufen: 2,5 % p.a.

NetDebt/EBITDA: (stabil beim 5- bis 6-fachen Gewinn vor Abschreibungen, Zinsen und Steuern)

Portfolioqualität: (bleibt stabil bis verbessert sich leicht)

Hierbei werden wir die folgenden Punkte anschauen:

• Beibehaltung des ausgewogenen Branchenmixes
• gleichbleibender oder sinkender Anteil der Top 10 Mieter
• Verbesserung der geografischen Diversifikation durch den Ausbau des internationalen Geschäfts
• Anteil der Mieter mit Investmentgrade-Rating

Bewertung: Die Aktie sollte nur dann gekauft werden, wenn die Risikoprämie gegenüber 10-jährigen US Staatsanleihen bei 3 Prozentpunkten oder mehr liegt und man zudem davon ausgeht, dass die langfristigen Zinsen nicht mehr deutlich steigen

Recherchequellen

Dieser Abschnitt ist für alle, die auf eigene Faust weiter recherchieren möchten. Hier folgt eine Auflistung der wichtigsten Recherchequellen: