McDonald’s: Wie wertvoll ist das Immobilienvermögen der Buy-and-Hold Aktie?

McDonald’s ist Eigentümer von 80 Prozent der Gebäude. Doch wie wertvoll ist das Immobilienvermögen des Unternehmens? Wir wagen den Versuch der Bewertung. Außerdem: Darum profitiert die McDonald's Aktie von der schwindenden Kaufkraft. Und: Die Renditeerwartung hat uns überrascht...

Inhaltsverzeichnis

Übersicht McDonald’s Aktie

Datum01. Mai 2022
Zahl der Aktien747 Mio.
Aktienkurs250 USD 
Marktkapitalisierung186.800 Mio. USD
Nettofinanzverschuldung30.900 Mio. USD
Unternehmenswert217.700 Mio. USD
ISINUS5801351017

Investitionsthese zur McDonald’s Aktie

Wertvollste Restaurantkette der Welt: Mehr als 40.000 Standorte in 119 Ländern sind Teil des McDonald’s Konzeptes. Täglich besuchen 65 Mio. Kunden die Restaurants.

Enormes Immobilienvermögen: McDonald’s ist Eigentümer von 80 % der Gebäude und 55 % der Grundstücke. Dieses Immobilienvermögen hat einen hohen Wert. Zudem sorgt das Eigentum dafür, dass McDonald’s nicht mehr verdrängt werden kann. Ein tiefer Burggraben entsteht. Wir wagen uns an die Bewertung.

Überraschend hohe Renditeerwartung: Das Unternehmen profitiert von einer ganzen Reihe von Megatrends: Automatisierung, Digitalisierung, Bequemlichkeit und dem Aufstieg der Schwellenländer. Als wir die Renditeerwartung der McDonald’s Aktie ermittelt haben, sind wir selbst überrascht gewesen. Mehr dazu im Artikel.

Geschäftstätigkeit von McDonald’s

Unternehmensgeschichte

Die Unternehmensgeschichte von McDonald’s wurde verfilmt. Der Kinotitel „The Founder“ beruht auf der wahren Geschichte der McDonald’s Brüder. Diese eröffneten ein auf Geschwindigkeit, Bequemlichkeit und Bezahlbarkeit optimiertes Fast Food-Konzept. Die Nachfrage der Kunden war riesig.

Ray Kroc war im Vertrieb von Küchengeräten tätig. Als die McDonald’s Brüder gleich sechs Milchshake-Mixer auf einmal bestellten, konnte Ray Kroc das kaum glauben. Er fuhr zu den beiden Brüdern und schaute sich das Konzept mit eigenen Augen an. Sein Interesse war sofort geweckt.

Schließlich gelang es ihm, McDonald’s zu übernehmen. Er optimierte das Konzept und formte aus McDonald’s die größte und erfolgreichste Fast Food-Kette der Welt.

Wir haben den einminütigen Trailer des Films „The Founder“ in diesen Artikel eingebaut. Unsere Empfehlung: Unbedingt anschauen! The Founder ist ein Pflichtprogramm für alle McDonald’s Aktionäre.

Branche

Global gesehen gibt es rund 10 Mio. Fast Food-Restaurants. Diese erzielen einen Jahresumsatz von ca. 1 Bio. USD.

McDonald’s betreibt mit 40.000 Stores nur 0,4 % der weltweiten Fast Food Restaurants. Der systemweite Umsatz erreicht jedoch einen Wert von 112 Mrd. USD. Das entspricht einem Marktanteil von über 10 % der Umsätze!

Der hohe Umsatz pro Store ist ein Beweis für die Attraktivität und Überlegenheit des Konzeptes.

Wachstumstreiber in der Fast Food-Industrie sind Drive-Thru Konzepte und Lieferdienste. Bei beiden Themen ist McDonald’s stark aufgestellt.

Geschäftsmodell von McDonald’s

Euch dürfte das Geschäftsmodell von McDonald’s bereits bekannt sein. Um Doppelungen zu vermeiden, werden wir diesen Abschnitt daher diesmal kürzer halten.

Was wird angeboten?

McDonald’s ist Betreiber und Franchisegeber von weltweit 40.000 Restaurants, die sich in 119 Ländern befinden.

Angeboten werden:

  • Burger und Sandwiches (mit Rind- und Hähnchenfleisch)
  • Chicken McNuggets
  • Pommes
  • Salate
  • Desserts
  • nichtalkoholische Erfrischungsgetränke
  • Kaffee
  • Eisprodukte (sofern die Eismaschinen nicht gerade kaputt sind)
  • sowie ein Frühstücks-Menü

Einige Konsumenten bemängeln die Qualität der Produkte. Doch dabei handelt es sich um eine bewusste Entscheidung. Denn beim Preis, der Bequemlichkeit und der Geschwindigkeit spielt McDonald’s seine Stärken aus.

Der Großteil (80 %) der Bevölkerung im Einzugsgebiet einer Filiale i(s)st mindestens einmal jährlich im jeweiligen Restaurant.

Das Nr. 1 Drive-Thru Unternehmen der Welt

Von den 40.000 Restaurants sind 65 % bzw. 25.000 Standorte mit einem Drive-Thru-Schalter ausgestattet. McDonald’s ist das mit Abstand größte Drive-Thru Unternehmen der Welt.

Während der Coronakrise konnten die Autoschalter weiterhin geöffnet bleiben. Das hat McDonald’s in dieser schwierigen Zeit das Geschäft gerettet.

Die Standorte befinden sich in besonders gefragten Lagen. 75 % der US-Bevölkerung haben eine Fahrstrecke von weniger als 5 Kilometer zum nächsten Restaurant.

Wie werden die Produkte hergestellt?

Ingesamt arbeiten mehr als zwei Millionen Mitarbeiter im McDonald’s System. Nur ein Bruchteil davon ist bei McDonald’s direkt angestellt. 93 % der Filialen werden von Franchisenehmern betrieben.

Dabei handelt es sich um Kleinunternehmer, die von McDonald’s die Lizenz erhalten haben, ein Restaurant mit dem goldenen „M“ zu eröffnen. Sie betreiben ihr Restaurant auf eigene Rechnung, stellen eigene Mitarbeiter an, treffen Entscheidungen über die Öffnungszeiten oder die Preisgestaltung.

Typischerweise erhalten die Franchisenehmer einen Vertrag mit einer 20-jährigen Laufzeit. Danach wird der Vertrag entweder verlängert oder der Standort wird an den nächsten Franchisenehmer übergeben.

McDonald’s hat das Eigentum an 80 % der Gebäude und 55 % der Grundstücke erworben. Die Franchisenehmer zahlen drei verschiedene Gebühren:

  • Ein Teil des Umsatzes als Miete für den Standort
  • Ein Teil des Umsatzes als Franchisegebühr
  • Ein Teil des Umsatzes als Marketinggebühr

Da die zu zahlenden Gebühren allesamt abhängig von der Umsatzentwicklung sind, sitzen McDonald’s und die Franchsienehmer im selben Boot. McDonald’s hat den Anreiz, die Franchisenehmer so erfolgreich wie möglich zu machen – dann steigen die Mieteinnahmen und die Franchisegebühren. Doch was genau erbringt McDonald’s für die Franchisenehmer?

  • Zugang zur weltweit bekannten Marke McDonald’s
  • Weiterentwicklung des Produktangebotes
  • Verstärkter Einsatz von Technologie
  • Auswahl, Management und Bereitstellung der Immobilien

Das Franchisesystem bietet große Vorteile:

  • Die Bürokratie wird auf ein Minimum reduziert
  • McDonald’s profitiert von der Energie und Leidenschaft tausender Franchisenehmer
  • Die Kleinunternehmer kennen sich mit der Situation vor Ort besser aus
  • Der riesige Konzern wird schlank und ist gut zu managen

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    Wer sind die Kunden?

    McDonald's Aktie: Umsatz und Gewinn nach Segmenten und Regionen.
    Bildquelle: Fact Sheet, Dezember 2020, McDonald’s.

    McDonald’s ist ein globales Unternehmen. Nur noch 41 % des operativen Gewinns werden in den USA erzielt. Gemessen an der Zahl der Standorte sind folgende Länder die 10 wichtigsten Märkte für McDonald’s:

    LandZahl der Standorte
    USA13.438
    China4.395
    Japan2.941
    Frankreich1.517
    Deutschland1.432
    Großbritannien1.367
    Brasilien1.052
    Australien1.023
    Philippinen671

    Auf die Top 10 Märkte entfallen rund 70 % der Standorte.

    Wie wird der Ertrag realisiert?

    7 % der Restaurants werden von McDonald’s selbst betrieben. Die Filialen werden genutzt, um Erfahrungen zu sammeln, Abläufe zu verbessern sowie um Innovationen zu testen. Bei diesen Standorten fließt McDonald’s der gesamte Umsatz zu, allerdings muss das Unternehmen auch sämtliche Kosten tragen.

    Der Betrieb der übrigen 93 % der Standorte ist an Franchisenehmer ausgelagert. Da die Franchisenehmer auf eigene Rechnung wirtschaften, tauchen die Umsätze dieser Restaurants nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) von McDonald’s auf. Das Unternehmen verbucht lediglich die Mieteinnahmen und Franchisegebühren (8 % bzw. 4,5 % des Umsatzes der Franchisenehmer), die den Kleinunternehmern in Rechnung gestellt werden.

    Das erklärt, warum von den 112 Mrd. USD systemweiter Umsatz nur 23,2 Mrd. USD in der McDonald’s GuV auftauchen.

    Strategie: So stellt sich McDonald’s die eigene Zukunft vor

    Im November 2020 hat McDonald’s die neue „Accelerating the Arches“ Strategie vorgestellt. Diese besteht aus drei Elementen (M-C-D) und deckt sich damit mit dem amerikanischen Börsenkürzel (MCD) der McDonald’s Aktie. Gehen wir die Elemente der Reihe nach durch:

    M = Marketing

    McDonald’s investiert rund 4 Mrd. USD pro Jahr ins Marketing.

    Der Betrag soll zunehmend in digitale Kanäle gelenkt werden. Über die McDonald’s App kann das Unternehmen die Kunden kostenfrei erreichen, indem Push-Nachrichten mit Aktionen und Gutscheinen direkt aufs Handy gesendet werden.

    C = Core Menu

    Das Management der größten Restaurantkette der Welt sieht Chancen in der Erweiterung des Menüs. Weltweit wird Hänchenfleisch doppelt so häufig wie Rindfleisch nachgefragt. Daher baut McDonald’s das Angebot an Chickenprodukten aus. Das gelingt bspw. über die Einführung des großen Chicken Sandwiches (Crispy Chicken) in weiteren Märkten.

    Zudem ist McDonald’s nach Starbucks bereits zum zweitgrößten Anbieter von Außer-Haus-Kaffee aufgestiegen. Der Verkauf von Kaffee ist aufgrund des geringen Materialeinsatzes ein besonders profitables Geschäft. Zudem wird Kaffee auch außerhalb der stark frequentierten Mittags- und Abendstunden getrunken, sodass sich die Auslastung der Filialen verbessert.

    Große Experimente geht McDonald’s jedoch nicht ein, denn die Klassiker sind weltweit bekannt und haben eine treue Fangemeinde. Gerade in den Zeiten hoher Unsicherheit sind die bekannten Speiseangebote von McDonald’s ein Zufluchtsort der vertrauten Verlässlichkeit.

    D = Digital, Delivery, Drive-Thru

    Pro Jahr kann McDonald’s mehr als 1 Mrd. USD in die Digitalisierung investieren. Die Mittel fließen unter anderem in folgende Projekte:

    • Weiterentwicklung der App (Bestellen, Bezahlen, Punkte sammeln im Kundenprogramm sowie individualisierte Marketingangebote)
    • Weiterentwicklung der Bestellterminals in den Stores
    • Intelligente Bildschirme für die Drive-Thru Kunden (Angebote je nach Uhrzeit, Wetter etc.)
    • Automatische Ordererfassung per Software bei der Bestellung am Drive-Thru Schalter
    • Automatisierung der Küchenabläufe (Pommes ohne Mitarbeiter etc.)

    Mit diesen Investitionen wird es McDonald’s gelingen, die Produktivität und die Kundenzufriedenheit zu steigern. Zudem baut sich das Unternehmen einen immer größeren Burggraben gegenüber kleinen, lokalen Anbietern auf.

    Das Liefergeschäft wird ebenfalls ausgebaut. Kürzlich wurden neue Verträge mit DoorDash und UberEats geschlossen. McDonald’s konnte die Gebühren erheblich nach unten verhandeln. In einigen Ländern geht das Unternehmen dazu über, wie Domino’s Pizza die Lieferung selbst zu erledigen.

    Bei der Eröffnung neuer Stores achtet McDonald’s noch stärker als zuvor darauf, dass diese mit einem Drive-Thru Schalter ausgestattet sind. Die Abholung von Essen, ohne dabei aus dem Auto aussteigen zu müssen, ermöglicht den Kunden ein unerreichtes Level an Bequemlichkeit. Daher steigt die Beliebtheit des Drive-Thru Konzeptes immer weiter.

    Fazit: Die Strategie ist einfach, aber sie funktioniert. McDonald’s gelingt es seit einigen Jahren, Marktanteile zu gewinnen. Dieses Momentum dürfte aufrechterhalten werden können.

    Finanzkennzahlen und Bewertung

    Nachdem wir uns mit der Historie, der Branche, der Geschäftstätigkeit und den Zukunftsaussichten befasst haben, versuchen wir nun, die Aktie so gut wie möglich zu bewerten.

    Historische Aktienkursentwicklung 

    Die Kursentwicklung der McDonald's Aktie seit dem Jahr 2000.
    Bildquelle: Comdirect.

    Beim Blick auf die langfristige Kursentwicklung der McDonald’s Aktie fallen zwei Dinge auf:

    • Erstens schwankt die Aktie kaum. Das deutet auf ein besonders krisensicheres Geschäftsmodell hin.
    • Zweitens beweist McDonald’s seit vielen Jahren, dass Werte für die Aktionäre geschaffen werden.

    Seit dem IPO im Jahr 1970 ist die Aktie um fast 23 % pro Jahr gestiegen. Wer damals 1.000 USD investierte, verfügt heute über ein Vermögen von 46 Mio. USD!

    Allerdings hat das wahrscheinlich ohnehin keiner der Leser gemacht, daher werfen wir noch einen Blick auf den Zeitraum ab der Jahrtausendwende. Auch in dieser Phase konnte sich die McDonald’s Aktie trotz zahlreicher Krisen (Dotcom-Blase, Rinderwahn, Finanzkrise, Eurokrise, Coronakrise) um mehr als 11 % pro Jahr nach oben bewegen.

    Zwar ist die vergangene Kursentwicklung niemals eine Garantie für die künftige Rendite eines Wertpapiers. Dennoch ist es ein positives Zeichen, dass sich das Unternehmen bereits seit Jahrzehnten erfolgreich im harten Wettbewerb behaupten kann.

    Umsatzentwicklung der McDonald’s Aktie

    Umsatzentwicklung von McDonald's.
    Bildquelle: Aktienfinder.net.

    Der erste Blick auf die Umsatzentwicklung wirft Fragen auf. Bis zum Jahr 2013 konnte der Umsatz stetig gesteigert werden, anschließend ging es in rasantem Tempo bergab. Sind die guten Zeiten von McDonald’s etwa doch vorbei?

    Nein. Oftmals ist ein tiefer Blick auf die Zahlen eines Unternehmens nötig, um die richtigen Schlüsse ziehen zu können. Im Abschnitt „Geschäftsmodell“ haben wir bereits erläutert, dass McDonald’s stark auf Franchisenehmer setzt.

    93 % der Restaurants werden von Franchisenehmern betrieben. In diesem Fall fließen McDonald’s nur Mieteinnahmen und Franchisegebühren zu, die lediglich ca. 12 % des tatsächlichen Umsatzes der Franchisenehmer ausmachen. Allerdings sind mit wenigen Ausnahmen gleichzeitig sämtliche Kosten an die Franchisenehmer ausgelagert, sodass die Ertragsqualität des Umsatzes extrem hoch ist.

    7 % der Standorte werden selbst betrieben, daher taucht der gesamte Umsatz dieser Standorte in der GuV von McDonald’s auf.

    Der Umsatzrückgang von 2014 bis 2019 lässt sich damit erklären, dass in diesem Zeitraum der Anteil der selbst betriebenen Restaurants von 20 % auf 7 % heruntergefahren wurde.

    Somit hat sich der Umsatz verringert, gleichzeitig aber ist die Ertragsqualität des Umsatzes gestiegen. Vor diesem Hintergrund sollte der Erfolg des McDonald’s Konzeptes keinesfalls ausschließlich am ausgewiesenen Umsatz gemessen werden! Aussagekräftiger ist der sogenannte systemweite Umsatz.

    Entwicklung des Umsatzes im gesamten McDonald’s System

    Bei dieser Betrachtung werden die Umsätze sämtlicher McDonald’s Filialen zusammengerechnet. Es wird so getan, als würden alle Standorte selbst betrieben werden:

    Systemweiter Umsatz von McDonald's.
    Bildquelle: Eigene Darstellung, Daten aus den Geschäftsberichten der Jahre 2002-2021.

    Siehe da! Plötzlich wird aus dem schrumpfenden Unternehmen eine Wachstumsstory. Seit dem Jahr 2002 konnte McDonald’s den systemweiten Umsatz um mehr als 5 % jährlich steigern.

    Der systemweite Umsatz kann in zwei Wachstumstreiber unterteilt werden.

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    1) Umsatz auf bestehender Fläche

    Bei dieser Betrachtung werden neu eröffnete Stores aus der Berechnung ausgeklammert. Es wird geprüft, wie stark der Umsatz in den bestehenden Filialen gesteigert werden kann.

    Diese Kennziffer ist in der Restaurantindustrie von besonders großer Bedeutung. Sie gibt an, ob ein Konzept aus Kundensicht immer attraktiver wird oder an Bedeutung verliert.

    McDonald's Aktie: Umsatzwachstum auf bestehender Fläche .
    Bildquelle: Eigene Darstellung, Daten aus den Geschäftsberichten der Jahre 2002-2021.

    McDonald’s überzeugt mit einem sehr stabilen Umsatzwachstum auf bestehender Fläche. Selbst während der Finanzkrise ist die Nachfrage nach McDonald’s Produkten weiter gestiegen.

    Das Jahr 2020 sieht natürlich etwas unschön aus, ein Umsatzrückgang von nur 8 % ist angesichts der Vielzahl an Lockdowns jedoch absolut im Rahmen. Die Drive-Thru Standorte haben das Jahr gerettet. 2021 konnte McDonald’s bereits neue Rekorde erreichen.

    Das Unternehmen ist somit nicht konjunkturabhängig und erholt sich üblicherweise schnell von Krisen.

    2) Zahl der Standorte

    Zahl der Stores von McDonald's über die Jahre.
    Bildquelle: Eigene Darstellung, Daten aus den Geschäftsberichten der Jahre 2002-2021.

    Neben einem Umsatzanstieg auf bestehender Fläche kann McDonald’s ebenso durch die Eröffnung neuer Standorte wachsen. Bei dieser Form des Wachstums muss im Gegensatz zum Wachstum auf bestehender Fläche jedoch kräftig investiert werden:

    • in den Erwerb von Grundstücken
    • in den Bau der Gebäude
    • zudem müssen die Restaurants mit Equipment ausgestattet werden

    Seit dem Jahr 2002 ist die Zahl der Standorte um jährlich 1,4 % gestiegen. Künftig will das Unternehmen die Zahl der Standorte laut Management-Prognose jedoch um 3,5 bis 4,0 % pro Jahr erhöhen. McDonald’s wird daher voraussichtlich wieder stärker wachsen.

    ZeitraumUmsatzwachstum pro Jahr (CAGR; im gesamten System)
    letzte 15 Jahre4,7 %
    letzte 10 Jahre2,7 %
    letzte 5 Jahre5,8 %
    Analystenerwartungen der nächsten 3 Jahre4,1 % (e)

    Wir halten fest: McDonald’s ist erfolgreicher als je zuvor. Die Nachfrage ist sehr stabil.

    Entwicklung des Gewinns

    Entwicklung der operativen Gewinnmarge (EBIT-Marge) der McDonald's Aktie.
    Bildquelle: Aktienfinder.net.

    Die Gewinnmarge ist sehr stabil. Ab 2014 konnte die Gewinnmarge erheblich gesteigert werden, weil zuvor selbst betriebene Restaurants an Franchisenehmer verkauft wurden (allerdings nur das Recht für den Betrieb der jeweiligen Restaurants, nicht die Grundstücke und Immobilien).

    Daher fließen dem Unternehmen nun noch mehr Mieteinnahmen und Lizenzgebühren zu, denen kaum Kosten gegenüber stehen. In den nächsten Jahren wird mit einer weiteren Steigerung der Gewinnmarge (EBIT-Marge) auf bis zu 50 % gerechnet.

    Entwicklung des Gewinns je Aktie (EPS)

    Gewinn je Aktie von McDonald's (EPS) seit dem Jahr 1990.
    Bildquelle: Aktienfinder.net.

    Was für eine Entwicklung! Trotz der bereits erreichten Größe ist McDonald’s weiterhin ein dynamisch wachsendes Unternehmen.

    ZeitraumGewinnwachstum pro Jahr (CAGR)
    letzte 15 Jahre8,8 %
    letzte 10 Jahre6,7 %
    letzte 5 Jahre13,0 %
    Analystenerwartungen der nächsten 3 Jahre6,3 % (e)

    Die Gewinnentwicklung unterliegt nur geringen Schwankungen. 2008 bis 2010 konnte der Gewinn je Aktie sogar gesteigert werden. Damit stabilisiert die Beimischung von McDonald’s Aktien das Depot in schwierigen Zeiten.

    Blick auf die Bilanz 

    Nun wird es besonders spannend: Endlich werfen wir einen Blick auf die Bilanz und das Immobilienvermögen des Unternehmens.

    Net Debt/EBITDA: Beginnen wir mit der Nettoverschuldung im Verhältnis zum EBITDA. Diese lag 2021 bei einem Wert von 2,6. Die Kennzahl gibt an, wie viele Jahre es dauern würde, bis sämtliche Schulden mit dem operativen Gewinn vor Steuern, Zinsen und Abschreibungen zurückgeführt werden könnten.

    Als Daumenregel gilt: Alle Werte bis zum 3-fachen EBITDA gelten als vertretbar. McDonald’s liegt somit innerhalb dieser Verschuldungsgrenze.

    Immobilienvermögen in der Bilanz: Doch McDonald’s ist nicht irgendein Unternehmen. Der Blick auf die Bilanz ist äußerst interessant:

    In der McDonald's Bilanz schlummern große stille Reserven: Der Immobilienbestand ist extrem wertvoll.
    Bildquelle: Geschäftsbericht 2021, S. 51, McDonald’s.

    Ende 2021 verfügte McDonald’s über Vermögenswerte in folgender Höhe:

    • Grundstücke 6.500 Mio. USD
    • Gebäude 31.900 Mio. USD
    • Equipment 3.000 Mio. USD
    • Sonstige Werte 400 Mio. USD

    In Summe: 41.800 Mio. USD (rundungsbedingt eine kleine Abweichung vom Screenshot aus dem Geschäftsbericht). Bilanziell gesehen werden die Vermögenswerte über die erwartete Nutzungsdauer abgeschrieben, sodass der Zeitwert nur noch bei 24.700 Mio. USD liegt.

    Die in der Bilanz aufgeführten Werte ergeben sich also aus den historischen Anschaffungskosten, gemindert um planmäßige jährliche Abschreibungen.

    Und es sollte nicht vergessen werden, dass es sich dabei um Grundstücke und Immobilien in den besten Lagen der Welt handelt! McDonald’s hat eines der größten Immobilienimperien der Welt aufgebaut. 75 % der US-Bevölkerung wohnen weniger als 5 Kilometer vom nächsten McDonald’s entfernt.

    Bewertung der Immobilien zum Zeitwert: Daher stellen wir neben dem historischen Bewertungsansatz aus der Bilanz eine zweite Rechnung auf. Eine Bewertung des Immobilienvermögens zum aktuellen Wert.

    Dafür werfen wir als erstes einen Blick auf die Höhe der Mieteinnahmen, die McDonald’s von den Franchisenehmern zufließt. Diese lagen 2021 bei 8,4 Mrd. USD!

    Allerdings sollten unserer Meinung nach davon noch 1,6 Mrd. USD abgezogen werden, die McDonald’s selbst an Mieten bezahlen musste. Dabei könnte es sich bspw. um Pachtzahlungen für die Objekte handeln, bei denen dem Unternehmen zwar das Gebäude, nicht aber das Grundstück gehört.

    Egal, bleiben immer noch 6.900 Mio. USD übrig. Der entscheidende Gedanke lautet nun: Was würde es heute kosten, ein vergleichbares Immobilienportfolio zusammenzukaufen?

    Vermutlich müssten Käufer die 25-fache Jahresmiete bezahlen. Das liegt daran, dass sich viele Standorte in den gefragtesten Immobilienmärkten der Welt befinden.

    Zwei Drittel des Unternehmenswertes durch das Immobilienvermögen gedeckt: Wir wollen etwas vorsichtiger rechnen und gehen von einem Kaufpreis in Höhe der 20-fachen Mieten aus. In diesem Fall ergibt sich ein Wert von 138.000 Mio. USD! Das entspricht einem Wert von 185 USD pro Aktie bzw. ganzen 63 % des Unternehmenswertes (inklusive der Schulden).

    Der Großteil der McDonald’s Marktkapitalisierung ist also durch Immobilienvermögen gedeckt. Investoren haben wohl keine zweite Chance, sich derart einfach und günstig an einem solchen Immobilienportfolio beteiligen zu können.

    Nehmen wir für einen kurzen Moment an, dass die Immobilien zum Zeitwert in der Bilanz stehen. Sofort springt das Eigenkapital von -4.600 Mio. USD auf einen Wert von +108.700 Mio. USD nach oben.

    Wenn andere Investoren die angeblich schwache Bilanz von McDonald’s kritisieren, dann haben sie schlicht ihre Hausaufgaben nicht gemacht – und den elementaren Punkt unterschlagen, dass die Immobilien mit viel zu geringeren historischen Anschaffungskosten in der Bilanz stehen (die zudem noch um Abschreibungen reduziert wurden).

    Sieht man McDonald’s als Immobilienunternehmen, dann besteht noch reichlich Potential zur Erhöhung der Verschuldung. Die oftmals als „solide“ bezeichnete Vonovia Aktie ist mit ca. dem 14-fachen EBITDA verschuldet. Das entspricht der 5,4-fachen Verschuldung gegenüber der McDonald’s Aktie.

    Aktuell will das Management den Verschuldungsgrad jedoch nicht weiter hochfahren, sondern ca. beim 2,5-fachen EBITDA belassen.

    Aktionärsstruktur der McDonald’s Aktie

    Die McDonald’s Aktien befinden sich im Streubesitz. Buffett hat bisher stets lieber zur Coca-Cola als zur McDonald’s Aktie gegriffen.

    Management und dessen Vergütung

    McDonald’s wird seit November 2019 von Chris Kemczinski geführt. Der 53-jährige CEO war viele Jahre bei Kraft Heinz angestellt. Für McDonald’s arbeitet er seit sechs Jahren. Bevor er CEO wurde, hat er drei Jahre lang das US-Geschäft des Unternehmens geleitet.

    Interessant ist der verhältnismäßig hohe Aktienbesitz des McDonald’s Managements: CEO Kemczinski besitz ca. 300.000 Aktien im Wert von rund 75 Mio. USD, der CFO hat sogar 85 Mio. USD seines Privatvermögens in McDonald’s Aktien angelegt. Der hohe Aktienbesitz führt zu einer Angleichung der Interessen des Managements an die Interessen der Aktionäre.

    Ein Blick auf die Vergütungsanreize des CEOs ist lohnenswert, weil wir dadurch einen Einblick erhalten, in welche Richtung die Ruder des Unternehmens vom Management ausgerichtet werden.

    Vergütung des McDonald's Managements.
    Bildquelle: 2022 Proxy Statement, S. 67, McDonald’s.

    Der CEO erhält umso mehr Geld, je besser McDonald’s bei folgenden Komponenten abschneidet:

    • Systemweiter Umsatz: Wir erachten diese KPI als sehr sinnvoll, da die Franchisenehmer einen fixen Teil ihres Umsatzes an McDonald’s abführen müssen. Somit fällt das Gehalt des CEOs umso höher aus, je mehr Cashflow das Unternehmen generiert.
    • Operatives Gewinnwachstum: Die Ergänzung um die Kennziffer operatives Gewinnwachstum erscheint ebenfalls sinnvoll. So wird der Anreiz gesetzt, dass die Verwaltungskosten möglichst gering ausfallen und vom zufließenden Cashflow ein möglichst großer Teil für die Aktionäre verbleibt.
    • Wachstum beim Gewinn je Aktie: Durch die Einführung dieser Komponente wird der Anreiz gesetzt, dass McDonald’s den Free Cash Flow über Aktienrückkäufe an die Aktionäre auskehrt. So wird sichergestellt, dass die Kapitalstruktur des Unternehmens möglichst effizient bleibt.

    Insgesamt ist das Vergütungsmodell noch erheblich komplizierter als eben dargestellt. Das ist schade. Zudem fällt uns auf, dass die Gehälter extrem hoch ausfallen.

    Alles in allem bleibt dennoch ein positiver Eindruck vom Vergütungssystem. Unserer Meinung nach sind mit diesem System die Weichen für eine künftige gute Performance der McDonald’s Aktie gestellt.

    Kapitalallokation/ Capital Allocation

    McDonald’s erwirtschaftet ca. 8.000 Mio. USD Free Cash Flow pro Jahr. Für die langfristige Rendite ist es von entscheidender Bedeutung, wie gut oder schlecht dieser Cashflow angelegt wird.

    Das Unternehmen hat drei Prioritätsebenen definiert:

    • 1) Investitionen in das organische Wachstum (Modernisierung bestehender Standorte, Eröffnung neuer Standorte), um die künftige Ertragskraft des Unternehmens zu maximieren
    • 2) Ausschüttung einer jährlich steigenden Dividende
    • 3) Aktienrückkäufe (mit überschüssigen Mitteln)

    Gehen wir diese drei Prioritäten der Reihe nach durch.

    1) Investitionen in das organische Wachstum

    McDonald’s investiert derzeit rund 2,3 Mrd. USD pro Jahr in die Steigerung der Ertragskraft. Dieser Wert liegt nur minimal über den Abschreibungen auf den bestehenden Immobilienbestand.

    Mit diesen Investitionen gelingt es, die Zahl der Standorte um 3,5 bis 4,0 % pro Jahr zu erhöhen.

    2) Ausschüttung einer jährlich steigenden Dividende

    McDonald's Aktie: Entwicklung der Dividende.
    Bildquelle: Aktienfinder.net.

    McDonald’s zahlt bereits seit 46 Jahren eine jährlich steigende Dividende aus. Die Ausschüttung erfolgt über das Jahr hinweg in vier gleichen Teilen. Die Pay-Out-Quote liegt bei rund 50 % des Gewinns.

    3) Aktienrückkäufe

    Durch Aktienrückkäufe sinkt die Zahl der ausstehenden McDonald's Aktien ab.
    Bildquelle: Aktienfinder.net.
    ZeitraumReduktion der ausstehenden Aktien pro Jahr (CAGR)
    letzte 15 Jahre-3,3 %
    letzte 10 Jahre-3,2 %
    letzte 5 Jahre-2,7 %

    Auch nach Investitionen in die Steigerung der Ertragskraft sowie der Ausschüttung der Dividende bleiben bei McDonald’s Geldmittel im Milliardenbereich übrig, die in den Rückkauf eigener Aktien fließen.

    So konnte die Zahl der ausstehenden Aktien in den letzten 30 Jahren etwa halbiert werden. Damit ist der Unternehmensanteil jeder McDonald’s Aktie in diesem Zeitraum etwa doppelt so groß geworden. Die Aktienrückkäufe führen zu einem beschleunigten Wachstum beim Gewinn je Aktie. Unter der Annahme einer stabilen Ausschüttungsquote kann die Dividende somit schneller angehoben werden. Zudem sind Aktienrückkäufe im Gegensatz zu Dividendenzahlungen 100 % steuerfrei.

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    Ermittlung der Renditeerwartung

    Der fundamentale Wert eines Unternehmens ergibt sich aus den künftigen Cashflows, die den Eigentümern zustehen. Wenn wir den Wert eines Unternehmens berechnen wollen, müssen wir möglichst realistische Annahmen zur künftigen Geschäftsentwicklung treffen. Daher haben wir uns in den vorherigen Abschnitten viel mit der Geschäftstätigkeit beschäftigt.

    Relevante Faktoren für die Höhe der künftigen Cashgenerierung sind:

    • die Höhe des jährlichen Umsatzwachstums aus eigener Kraft
    • die Entwicklung der Gewinnmarge

    Höhe des Umsatzwachstums aus eigener Kraft

    Wir trauen McDonald’s in Zukunft eine Steigerung des systemweiten Umsatzes um 5 % pro Jahr zu. Dieser setzt sich aus dem Umsatzwachstum auf bestehender Fläche (3 %) und aus Neueröffnungen (2 %) zusammen.

    Entwicklung der Gewinnmarge

    Bei der Gewinnmarge dürfte trotz des bereits erreichten Niveaus weiterhin Spielraum nach oben bestehen. Den zufließenden Mieteinnahmen und Franchisegebühren stehen kaum Kosten gegenüber. Wir gehen aus Sicherheitsgründen dennoch nur von einer stagnierenden Gewinnmarge aus.

    Höhe der aktuellen Ertragskraft/ Höhe des Free Cash Flows

    Im nächsten Jahr (2023) trauen wir McDonald’s einen Free Cash Flow von 8.000 Mio. USD zu. Das entspricht einem Wert von 10,70 USD je Aktie.

    Das Management hält den Verschuldungsgrad der McDonald’s Aktie etwa beim 2,5-fachen EBITDA. Unter der Annahme, dass der Gewinn um 5 % zulegt, steigt das EBITDA um 670 Mio. USD. Somit ergibt sich unter Beibehaltung des Verschuldungsgrades ein zusätzlicher Spielraum von 1.600 Mio. USD in Form von Kreditaufnahmen.

    In Summe kann McDonald’s daher 9.600 Mio. USD bzw. 12,80 USD pro Aktie und Jahr an die Aktionäre ausschütten.

    Renditeerwartung in Abhängigkeit vom Einstandskurs

    Wenn die Ertragskraft von McDonald’s langfristig um 5 % pro Jahr steigt, dann „muss“ auch der Aktienkurs um 5 % pro Jahr zulegen. Ansonsten würde sich die Bewertung verändern. Dazu kommt noch die Ausschüttungsrendite von 5,1 %, die McDonald’s Jahr für Jahr an die Aktionäre ausschütten könnte, ohne dabei Substanzausschüttungen vornehmen zu müssen. 

    In Summe trauen wir der Aktie beim aktuellen Kurs eine Renditeerwartung von etwa 10,1 % pro Jahr zu, die sich je nach Einstiegskurs verändern kann. Jeder Investor muss selbst festlegen, ab welcher Renditeerwartung er bereit ist, die mit einer Investition verbundenen Risiken einzugehen.

    Jährliche RenditeerwartungEinstandskurs
    8 %427 USD
    9 %320 USD 
    10 %256 USD 
    11 %213 USD 
    12 %183 USD 
    13 %160 USD
    14 %142 USD
    15 %128 USD 
    20 %85 USD

    Ergänzende Bewertung anhand des KGVs

    McDonald’s ist ein großes und etabliertes Unternehmen mit einer hohen Ertragskraft. Diese unterliegt kaum Schwankungen. Daher lässt sich das Unternehmen besonders gut anhand des KGVs bewerten.

    Bewertung der McDonald's Aktie anhand des KGVs.
    Bildquelle: Aktienfinder.net.

    In den letzten 10 Jahren wurde die McDonald’s Aktie durchschnittlich mit dem 21-fachen KGV bewertet. Bezogen auf den erwarteten Gewinn des nächsten Jahres liegt das aktuelle KGV bei 23.

    Zum historischen Durchschnittswert der letzten 15 Jahre besteht ein Abwärtspotential von 10 %. Allerdings sollte berücksichtigt werden, dass McDonald’s seit einigen Jahren wieder deutlich stärker wächst und Marktanteile hinzugewinnt. Angesichts dieses operativen Momentums erscheint eine Prämie von 10 % auf die historische Bewertung daher durchaus angebracht.

    Buy-and-Hold Checkliste

    KriteriumEinschätzungErfüllt
    1. Hohe Verzinsung des eingesetzten KapitalsMcDonald’s erwirtschaftet einen Free Cash Flow von ca. 8.000 Mio. USD pro Jahr. Eigenkapital muss dafür nicht eingesetzt werden. Die Cashgenerierung ist enorm.Ja 
    2. Wachstum über viele Jahre möglich – RückenwindIn aufstrebenden Ländern gibt es trotz der bereits erreichten Größe von 40.000 Restaurants weiterhin das Potential zur Eröffnung neuer Restaurants.Ja 
    3. Stabiler Burggraben und Wettbewerbsvorteile         McDonald’s hat den Großteil der Immobilien erworben. Dadurch spart sich das Unternehmen Mietzahlungen und kann nicht mehr verdrängt werden. Zudem stellt die Marke einen erheblichen Wert dar.Ja 
    4. Wiederkehrender UmsatzEssen und Trinken sind Grundbedürfnisse, wir alle wachen jeden Tag erneut hungrig und durstig auf. Daher ist die Nachfrage besonders stabil.  Ja
    5. Keine großen AbhängigkeitenMcDonald’s befindet sich in einer sehr mächtigen Verhandlungsposition.Ja
    6. Solide BilanzIm Verhältnis zur Ertragskraft und der Höhe des Immobilienvermögens ist die Verschuldung sehr gering.Ja 
    7. Gute KapitalallokationDie McDonald’s Aktie entwickelt sich seit Jahren überdurchschnittlich gut.Ja 

    McDonald’s erfüllt alle Kriterien unserer Buy-and-Hold Checkliste. Eine tolle Aktie zum Kaufen und liegen lassen.

    Chancen und Risiken einer Investition in die McDonald’s Aktie

    Wer in Aktien investiert, setzt sich unternehmerischen Chancen und Risiken aus. Eine Investition sollte nur dann erfolgen, wenn das Chance-Risiko-Verhältnis auf Basis eigener Überlegungen als positiv eingeschätzt wird.

    Chancen

    🍀 Hohe Cashgenerierung: McDonald’s generiert ca. 8.000 Mio. USD FCF pro Jahr. Der Free Cash Flow ist der Treibstoff für eine langfristig lohnende Investition.

    🍀 Nichtzyklisches Geschäftsmodell: Selbst während der Finanzkrise (2008 bis 2010) ist der Umsatz auf bestehender Fläche gestiegen. McDonald’s hat ein preiswertes Angebot geschaffen, das in wirtschaftlich schwierigen Zeiten zusätzliche Kundenschichten anlockt. Eine Beimischung der McDonald’s Aktie kann das Depot in Krisen stabilisieren.

    🍀 Wertvoller Immobilienbesitz: McDonald’s hat 80 % der Gebäude und 55 % der Grundstücke erworben. Die Franchisenehmer zahlen 6.900 Mio. USD an Miete! Bei einer angenommenen Bewertung zum 20-fachen Faktor ergibt sich ein Zeitwert von 138.000 Mio. USD bzw. fast zwei Dritteln des Unternehmenswertes.

    Zudem sorgt das Immobilienvermögen für einen niedrigeren Break-Even-Punkt, es erhöht den Cashflow und verhindert, dass McDonald’s vertrieben werden kann. Langfristig dürfte der Wert des Immobilienbestands weiter zulegen. Ein unüberwindbarer Burggraben.

    🍀 Zeitlose Marke: McDonald’s ist so beliebt, dass jedes Jahr 80 % der Einwohner im Umkreis eines Standorts die jeweilige Filiale besuchen. Bereits kleine Kinder wachsen mit der Marke auf.

    🍀 Einsparungsmöglichkeiten: Die Digitalisierung ermöglicht weitere Automatisierungsschritte, sodass die Profitabilität im McDonald’s System noch weiter steigen könnte.

    🍀 Wachstumschancen:

    • In aufstrebenden Ländern kann die Zahl der Stores ausgebaut werden.
    • Der Umsatz pro Store kann gesteigert werden.
    • McDonald’s kann Kostensteigerungen zeitnah in Form höherer Verkaufspreise weitergeben.
    • Drive-Thru und Delivery dürften sich weiterhin steigender Beliebtheit erfreuen.

    Risiken

    ⚠️ Harter Wettbewerb: Die Kunden können sich täglich neu entscheiden, wo sie Essen und Getränke einkaufen. Die Konsumentenwünsche ändern sich im Zeitverlauf. McDonald’s muss sich dem Wettbewerb stellen und aufpassen, nicht den Anschluss zu verlieren.

    McDonald's führt pflanzliche Burger ein, sobald die Kundennachfrage stimmt.
    Bildquelle: SeekingAlpha.

    Daher testet das Unternehmen von Zeit zu Zeit neue bzw. gesündere Produkte aus. In Amerika stößt die Einführung eines pflanzlichen Burgers jedoch nicht gerade auf Begeisterung.

    Der Vorteil von McDonald’s: Ein verändertes Menü kann in einigen Pilot-Filialen ausgetestet werden. Je nach Reaktion der Kunden wird anschließend das Menü im ganzen Land angepasst oder es geht zurück zum alten Angebot. Durch diese Tests kann McDonald’s sicherstellen, dass stets der Geschmack der Zielgruppe getroffen wird.

    ⚠️ Image/Skandale: Sollte es zu einem Lebensmittel-Skandal kommen, könnte das angesichts der Bekanntheit der Marke weltweit Wellen schlagen. Selbst wenn das Thema schnell vom Tisch wäre, würde es einige Zeit dauern, bis alle Konsumenten zurückkehren.

    ⚠️ Währungsrisiken: Der USD ist zuletzt stärker geworden. Für denselben Kaufpreis pro Aktie (in USD) müssen daher nun mehr EUR auf den Tisch gelegt werden. Dieser Effekt könnte sich umkehren, bei einer Abwertung des USD würden sich der Kurs (in EUR) und die Dividendenzahlungen (in EUR) reduzieren.

    ⚠️ Zinsanstieg: Bei einem Zinsanstieg um einen Prozentpunkt würden die Zinsaufwendungen mittelfristig um etwas mehr als 300 Mio. USD pro Jahr zulegen. Das würde zu einem Gewinnrückgang von 3,3 % führen. Je nach Höhe des Zinsanstiegs könnte der Gewinn daher etwas rückläufig sein.

    Fazit zur McDonald’s Aktie: Order (für die Aktie) aufgeben

    Operative Einschätzung: McDonald’s ist die wertvollste Fast Food-Marke der Welt. Das Unternehmen überzeugt mit hohen Wachstumsraten auf bestehender Fläche. Das deutet daraufhin, dass das Konzept bei den Kunden immer besser ankommt.

    In den sechs größten Ländern wohnen 75 % der Bevölkerung weniger als 5 Kilometer vom nächsten Store entfernt. Zudem besuchen 80 % der im Einzugsgebiet einer Filiale wohnenden Personen den örtlichen McDonald’s mindestens einmal jährlich. Das erklärt die täglich 65 Mio. Kunden, die das Unternehmen zählt.

    McDonald’s ist es gelungen, sich einen weltweiten Anteil von 10 % am Fast Food-Markt zu sichern.

    Dieser Erfolg wird durch ein sehr wertvolles Immobilienimperium abgesichert: Dadurch ist die Cashgenerierung besonders hoch. Zudem ist McDonald’s als Eigentümer der Standorte nicht mehr zu verdrängen.

    Einschätzung zur Bewertung: Wer an die Bequemlichkeit der Menschheit glaubt, ist bei dieser Aktie richtig aufgehoben. Seit Jahren ermöglicht das Geschäftsmodell überdurchschnittlich hohe Renditen für die Aktionäre.

    Trotzdem schwankt die Aktie kaum. Das deutet auf ein besonders gutes Chance-Risiko-Verhältnis hin. In unserer Buy-and-Hold-Checkliste erfüllt die McDonald’s Aktie sämtliche Kriterien.

    Bei einem aktuellen Aktienkurs von ca. 250 USD pro Aktie liegt die Ausschüttungsrendite an die Aktionäre bei 5,1 %. Wenn es McDonald’s dazu noch gelingt, den Umsatz auch in Zukunft um 5 % jährlich zu steigern, ergibt sich eine Renditeerwartung von etwas mehr als 10 % pro Jahr.

    Persönliche Einschätzung: Als Autor dieses Artikels bin ich bereits seit einigen Jahren in der McDonald’s Aktie investiert. Generell verfolge in den Investmentansatz, dass Chancen und Risiken stets in einem guten Verhältnis zueinander stehen müssen.

    Ich denke, dass ich meine Position ab einer Renditeerwartung von mehr als 10 % pro Jahr aufstocken möchte. Das wäre ab einem Kurs von unter 256 USD der Fall. Das Einstiegsniveau in USD rechne ich pauschal zu einem Wechselkurs von 1,25 USD pro EUR um. Somit ergibt sich ein Kursziel von 200 EUR, ab dem ich über einen Nachkauf nachdenken werde.

    Ausblick: Nächste Woche werden wir uns die Burger King Muttergesellschaft Restaurant Brands anschauen. Das KGV der Restaurant Brands Aktie ist rund 20 % niedriger, zudem erreicht die Dividendenrendite einen Wert von fast 4 %.

    Bietet sich hier eine noch bessere Investmentchance als bei McDonald’s? Falls du diese Analyse nicht verpassen möchtest, melde dich jetzt für unseren Newsletter an:

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      Worauf in Zukunft achten?

      Ab sofort werden wir die weitere Entwicklung der McDonald’s Aktie verfolgen. In Zukunft sollten aus unserer Sicht folgende Punkte besonders genau beobachtet werden:

      Entwicklung des systemweiten Umsatzes: Kann es McDonald’s gelingen, den systemweiten Umsatz um ca. 5 % pro Jahr zu steigern? Hierfür gehen wir in etwa von folgenden Wachstumsraten aus:

      • Umsatzwachstum auf bestehender Fläche: Ca. 3 % pro Jahr.
      • Eröffnung neuer Stores: 2 % pro Jahr.

      Welche Fortschritte gibt es bei der Digitalisierung?

      • Anteil der digital erfolgten Bestellungen: Während bei Domino’s Pizza bereits 75 % der Bestellungen digital getätigt werden, erreicht McDonald’s erst einen Wert von rund 30 %.
      • Zahl der Mitglieder im Kundenprogramm: In den USA erreicht McDonald’s „erst“ 26 Mio. Mitglieder im Kundenprogramm. Allerdings wurde das Programm erst vor einigen Monaten gestartet. Das Kundenprogramm ist von großer Bedeutung, weil sich damit die Zahl der Bestellungen pro Kunde erhöhen lässt. Da McDonald’s bereits 80 % der Bevölkerung erreicht, kann das Unternehmen hauptsächlich über eine höhere Frequenz der Bestellungen pro Kunde wachsen.

      Wie profitabel ist das Geschäft für die Franchisenehmer? McDonald’s macht keine konkreten Angaben zur Profitabilität der Franchisenehmer. Diese sollte jedoch so hoch wie möglich sein. Damit werden für die Franchisenehmer Anreize geschaffen, weitere Stores zu eröffnen.

      Recherchequellen

      Dieser Abschnitt ist für alle, die auf eigene Faust weiter recherchieren möchten. Hier folgt eine Auflistung der wichtigsten Recherchequellen sowie der noch nicht im Verlauf der Analyse aufgeführten Quellen:

      RecherchequelleWas ist dort zu finden?
      AbilitatoDomino’s Pizza Aktienanalyse
      Aktienfinder.netGrafiken und Kennzahlen zur fundamentalen Entwicklung 
      Marketscreener.comAnalystenschätzungen zur künftigen Entwicklung
      TIKR.comGrafiken und Kennzahlen zur fundamentalen Entwicklung
      McDonald’sGeschäftsbericht 2021 
      McDonald’sAnnual Shareholders’ Meeting and Proxy Statement
      McDonald’sZahl der Stores nach Ländern 
      McDonald’s Informationen zum Umfang der Geschäfte in Russland und der Ukraine 
      McDonald’s Brief an die Aktionäre, 2022 
      McDonald’sTranskript zum Investor Update, Dezember 2020
      McDonald’sInvestorenpräsentation, Dezember 2020
      Seeking AlphaNews: McDonald’s muss künftig weniger für die Lieferung bezahlen
      Seeking AlphaNews: Pflanzlicher McPlant Burger verkauft sich in den USA nicht gut
      Seeking AlphaTranskript zum Q1/2022 Management Call
      Seeking AlphaTranskript zur Analystenveranstaltung, März 2022
      Seeking AlphaTranskript zum Q4/2021 Management Call
      DQYDJ.comStock Return Calculator

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