Interview HAMBORNER REIT Aktie: „Wir profitieren von der gestiegenen Inflation“

Über das Interview

Auf dem Abilitato Blog wollen wir nicht nur unsere eigene Perspektive schildern, sondern auch zunehmend mehr Unternehmensinterviews veröffentlichen.

In diesem Beitrag geht es um das Gespräch mit der HAMBORNER REIT AG. Das haben wir mit Herrn Christoph Heitmann, dem Head of IR, geführt.

Geschäftsmodell der HAMBORNER REIT AG

Die HAMBORNER REIT AG ist ein börsennotiertes Gewerbeimmobilienunternehmen, das sich ein Portfolio aus 67 Einzelhandels- und Büroobjekten in Deutschland aufgebaut hat.

Mehr als 95 % des Verkehrswertes bestehen aktuell aus einem soliden Bestandsportfolio („Core“), der restliche Teil aus Immobilien mit Wertsteigerungspotential („Manage-to-Core“). Für den Anteil der Manage-to-Core Immobilien hat die Gesellschaft eine Zielquote von 10-20 % des Gesamtporfoliovolumens definiert.

Diese Strategie macht die Gesellschaft zu einem sehr defensiven Investment.

56 % der Immobilienwerte entfallen auf die Einzelhandelsobjekte, die restlichen 44 % sind in Bürostandorten investiert.

Die Leerstandsquote ist traditionell sehr niedrig und liegt aktuell bei lediglich 2,7 %, was ebenfalls auf ein solides Portfolio hindeutet.

Die Gesellschaft ist ausschließlich in Deutschland investiert. Mehr als drei Viertel der Immobilienwerte befinden sich in den wirtschaftsstarken Metropolregionen wie Rhein-Ruhr, Frankfurt Rhein-Main oder Berlin-Brandenburg.

Auch München ist mit einem Anteil von mehr als 5 % des Immobilienwertes vertreten.

Der Blick auf die Top 10 Objekte (nach Verkehrswert) macht deutlich, wie hochwertig der Immobilienbestand der HAMBORNER REIT AG ist.

Die Standorte machen allesamt einen modernen Eindruck, haben namhafte Mieter und hohe Restlaufzeiten der Mietverträge. Der Verkehrswert des Büroobjekts in München ist seit dem Kauf im Jahr 2013 bereits um über 70 % gestiegen.

Angesichts einer solchen Objektqualität (Standort, Zustand, Mieter) fallen die Mietrenditen niedriger aus als bei anderen börsennotierten Immobiliengesellschaften. Oder anders ausgedrückt: Der Erwerb solcher Standorte ist nur zu einem höheren Mietfaktor möglich als bei Immobilien mit anderen Risikoprofilen.

Demgegenüber verfügen diese Objekte über ein größeres Wertsteigerungspotential und bilden die Basis für stabile und langfristig planbare Mieterträge.

Investitionsthese

Die HAMBORNER REIT AG überzeugt mit einer Vielzahl von interessanten Eigenschaften:

• einem modernen und werthaltigen Immobilienbestand in wirtschaftsstarken Regionen
• wiederkehrende Mieterträge sorgen für einen konstant hohen Cashflow
• dieser ermöglicht die Auszahlung einer vergleichsweise sicheren (seit mehr als 30 Jahren nie gekürzten und sukzessive gestiegenen) Dividende
• aufgrund der derzeit günstigen Bewertung kann die HAMBORNER REIT Aktie aktuell zum 10-fachen FFO bzw. mit einer Dividendenrendite von 6,8 % erworben werden

Die Top 10 Mieter sind sehr bonitätsstark, was das Risiko von Mietausfällen minimiert.

Fazit: Die HAMBORNER REIT Aktie stellt eine transparente, kostengünstige und diversifizierte Möglichkeit dar, sich als Privatanleger an einem soliden Gewerbeimmobilienportfolio zu beteiligen und über Dividendenzahlungen an den Mieterträgen teilzuhaben.

Kommen wir nun zum Interview.

Unsere Fragen an die HAMBORNER REIT AG

Was hat sich bei der HAMBORNER REIT seit der Strategieanpassung im Jahr 2020 geändert?

Im März 2020 hat ein erster Wechsel innerhalb unseres Vorstands stattgefunden und Niclas Karoff hat den Vorstandsvorsitz des Unternehmens übernommen. Einige Monate später haben wir die Unternehmensstrategie leicht angepasst.

Ein wesentliches Element der adjustierten Strategie liegt in einer weiteren Optimierung des Immobilienportfolios durch die sukzessive Veräußerung innenstädtischer Einzelhandelsobjekte. Insgesamt wurden seither 24 nicht mehr strategiekonforme, vorwiegend kleinteilige, Objekte veräußert.

Dabei konnten Verkaufserlöse erzielt werden, die leicht oberhalb des zuletzt festgestellten Verkehrswertes lagen. Insgesamt hat die HAMBORNER REIT Objekte mit einem Volumen von 200 Mio. EUR veräußert.

Hintergrund dieser Profilschärfung war, dass wir so das durchschnittliche Objektalter (Stichwort: Energieeffizienz) des Portfolios von 27 auf 19 Jahre senken konnten. Gleichzeitig konnte der durchschnittliche Objektwert von 20 auf 23 Mio. EUR gesteigert werden. Dadurch haben wir Skaleneffekte realisiert und unseren Verwaltungsaufwand reduziert.

Aus Effizienz- und Kostengesichtspunkten ist es deutlich einfacher, größere Objekte mit einer geringeren Anzahl an Mietern zu verwalten.

Als Folge dieser Maßnahmen ist der durchschnittliche Objektwert von 20 auf 23 Mio. EUR gestiegen.

Darüber hinaus haben wir im Rahmen der Anpassung unserer Unternehmensstrategie entschieden, rund 10-20 % unseres Portfoliovolumens in „Manage-to-Core“ Immobilien zu investieren. Dabei handelt es sich um Objekte, die größere Vermietungs- oder Modernisierungsanforderungen mit sich bringen. Zu dieser Kategorie zählen bspw. zwei Büroobjekte in Mainz und Stuttgart, die wir im Jahr 2021 erworben haben.

Bei der Büroimmobilie in Mainz haben wir im vergangenen Jahr mit der Stadt Mainz einen neuen, bonitätsstarken Mieter gewinnen können, der das Objekt vollständig angemietet hat. Das Objekt in Stuttgart hat eine etwas andere Struktur mit einer Reihe kleinerer Mietflächen, die wir kurz- bis mittelfristig ebenfalls neuvermieten und bei Bedarf neu strukturieren werden.

Insgesamt bleiben wir aber unserer Strategie treu, in hochwertige Einzelhandels- und Bürostandorte in attraktiven Lagen zu investieren. Dabei liegt der Investitionsfokus sowohl im Büro- als auch im Einzelhandelsbereich weiterhin auf der Akquisition von „Core“-Immobilien, die sich insbesondere durch eine hohe Standort- und Gebäudequalität, eine bonitätsstarke Mieterstruktur sowie eine langfristige Vermietungssituation auszeichnen.

Wie wirken sich die erhöhten Inflationsraten auf die HAMBORNER REIT AG aus?

Unser Immobilienbestand ist gut vor den wertmindernden Effekten der Inflation geschützt. Weit über 90 % der Mieterträge sind über Wertsicherungsklauseln an die allgemeine Preisentwicklung gekoppelt.

In Abhängigkeit von der Assetklasse, dem Standort und dem Mietvertrag sind diese Klauseln sehr individuell ausgestaltet und sehen bspw. jährliche Mietanpassungen oder auch Erhöhungen nach Erreichen eines zuvor definierten Inflationszuwachses vor.

In Summe konnten wir die Mieten des Bestandportfolios im Jahr 2022 um mehr als 5 % anheben. Im Jahr 2023 ist der Wert auf knapp 4 % gefallen, da die Inflationsrate ein wenig zurückgegangen ist.

Auf der Finanzierungsseite führt ein steigendes Zinsniveau zu erhöhten Zinsaufwendungen, sobald eine Refinanzierung der Verbindlichkeiten ansteht. In den kommenden 24 Monaten hält sich der Refinanzierungsbedarf der HAMBORNER jedoch in Grenzen, da nur wenige Anschlussfinanzierungen anstehen. Kurzfristig sind somit keine wesentlichen negativen Effekte auf die Ertragssituation zu erwarten.

Was bereitet der HAMBORNER REIT AG aktuell die größten Probleme?

Der Ankauf neuer Objekte gestaltet sich derzeit schwierig, da sich die Ankaufsrenditen noch nicht vollständig an das erhöhte Zinsniveau angepasst haben. Wir benötigen einen ausreichenden Spread zwischen Ankaufsrenditen und Finanzierungszinssätzen, um wertsteigerend wachsen zu können. Auch finden nach wie vor kaum Transaktionen statt, weil weiterhin große Unsicherheit über die künftige Zins- und Preisentwicklung herrscht.

Dazu kommt, dass die Instandhaltungs- und Renovierungsaufwendungen steigen. Das liegt an verschiedenen Faktoren:

• Erstens sind die Preise für derartige Maßnahmen gestiegen.
• Zweitens haben wir in den letzten 10 Jahren viele neu gebaute Objekte direkt vom Entwickler gekauft. In den ersten Jahren waren kaum Instandhaltungen durchzuführen. Durch das steigende Alter der Objekte ist mittlerweile mehr zu tun, wenngleich das Portfolio immer noch jung ist.
• Drittens untersuchen wir derzeit potentielle Maßnahmen zur Verringerung der CO2-Emissionen unserer Objekte. Hierfür werden in den kommenden Jahren für einzelne Immobilien zusätzliche Kosten anfallen. Im ersten Quartal 2024 werden wir unsere im Jahr 2023 entwickelte Dekarbonisierungsstrategie veröffentlichen und dazu weitere Informationen bekanntgeben.

Welche Akquisitionen wurden im Jahr 2023 getätigt?

Ungeachtet der schwierigen Rahmenbedingungen an den Transaktionsmärkten hat die HAMBORNER REIT AG im Jahr 2023 zwei Käufe getätigt.

Dabei handelt es sich um zwei Lebensmittelgroßhandelsmärkte, die wir direkt von unserem Hauptmieter EDEKA kaufen konnten. Im Prozess war kein Makler involviert, sodass die Transaktionskosten vergleichsweise gering ausgefallen sind. An dieser Stelle haben wir von der vertrauensvollen Geschäftsbeziehung mit dem Lebensmittelriesen profitiert.

Was wird sich in den kommenden fünf Jahren ändern?

Zum gegenwärtigen Zeitpunkt beabsichtigen wir unsere Porfoliostrategie weiter fortzusetzen, das heißt:

• Investitionen in Einzelhandels- und Büroimmobilien im deutschen Markt
• in große Objekte (Einzelhandel: >10 Mio. EUR, Büro: >20 Mio. EUR)

Der Anteil der Manage-to-Core Objekte könnte etwas größer werden, soll 20 % des Gesamtportfolios aber nicht übersteigen.

Gleichzeitig werden wir im Rahmen eines aktiven Portfoliomanagementansatzes unseren Bestand kontinuierlich weiterentwickeln. Hierzu zählen nicht nur Ankäufe, sondern auch die regelmäßige Analyse unserer Immobilien hinsichtlich ihrer langfristigen Risiko-Rendite-Perspektive und die gezielte Veräußerung einzelner Objekte.

Die Finanzierung wird weiterhin konservativ sein, aktuell liegen wir bei einem Loan-to-Value (Anteil der Finanzverbindlichkeiten am Verkehrswert) von 42,4 %, dieser Wert soll in einer Bandbreite von 40-45 % bleiben.

Wenn sich attraktive Akquisitionsmöglichkeiten ergeben, werden wir diese nutzen.

Was wird an der HAMBORNER REIT unterschätzt?

Viele Investoren sehen den Büroimmobilienmarkt aktuell skeptisch. Unser Portfolio ist aber sehr hochwertig (hohe Standort- und Objektqualität), was sich nicht zuletzt in einer Leerstandsquote von nur 3,2 % widerspiegelt.

Aufgrund unseres konservativen Geschäftsmodells werden wir von einigen Investoren als „langweilig“ gesehen. Viele Marktteilnehmer suchen aber gerade ein solches Vehikel (hoher Eigenkapitalanteil, verlässliche Dividenden), insbesondere in diesen für die Immobilienbranche turbulenten Zeiten.

Wie sehr können sich Aktionäre auf die Dividende von 0,47 EUR je Aktie verlassen? Welche Payout-Quote strebt die Gesellschaft an?

Die Relevanz der Dividendenzahlung für unsere Aktionäre ist uns sehr bewusst, wir wollen auch in Zukunft ein verlässlicher und attraktiver Dividendenwert bleiben.

Die Höhe der Dividende orientiert sich am FFO je Aktie, auf eine fixe Payout Quote hat sich die HAMBORNER REIT aber nicht festgelegt. In den letzten Jahren lag die Ausschüttungsquote meist bei 70-80 %. Wir wägen höhere Dividendenzahlungen stets mit anderen Opportunitäten wie bspw. einem beschleunigten Ausbau des Portfolios ab.

Vielen Dank für das Interview. Wo können Anleger weitere Informationen zur HAMBORNER REIT Aktie finden? 

Auf der Investor Relations Seite. Dort können Anleger unter anderem eine Unternehmenspräsentation downloaden.

Abilitato Einschätzung zur HAMBORNER REIT Aktie

Hinweis: Ab hier handelt es sich um die persönliche Einschätzung der HAMBORNER REIT Aktie vom Autor Jonathan Neuscheler.